Par jugement réputé contradictoire du 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne (JCP, n°25/02809) a été saisi d’un litige locatif opposant un bailleur social à deux colocataires solidaires. Un bail d’habitation avait été conclu le 21 mars 2022, incluant une clause résolutoire pour défaut de paiement. Le 30 décembre 2024, un commandement de payer visant cette clause fut signifié pour une somme de 1 967,67 euros. L’une des colocataires avait donné congé par courrier reçu le 30 août 2024. Le commandement étant resté infructueux au-delà de deux mois, la clause résolutoire fut acquise le 1er mars 2025. Le bailleur assigna les deux colocataires en constat de résiliation, expulsion et paiement des arriérés. Le tribunal, après avoir vérifié la saisine de la commission de coordination et la notification à la préfecture, déclara l’action recevable et constata l’acquisition de la clause résolutoire. Il condamna le colocataire restant seul au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, tout en déboutant le bailleur de ses demandes formées contre la colocataire ayant donné congé, considérant qu’elle n’était plus tenue solidairement au-delà de la date de résiliation du bail. La question centrale était celle de l’étendue de l’obligation solidaire d’un colocataire ayant régulièrement donné congé, notamment lorsque le bail est résilié avant l’expiration du délai légal de solidarité. En limitant cette solidarité à la date de résiliation du bail et en imputant les paiements postérieurs sur les dettes les plus anciennes, le tribunal a apporté une solution nuancée sur l’articulation entre clause résolutoire et congé individuel.
I. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences sur les obligations des colocataires
A. La recevabilité de l’action et le constat de la résiliation de plein droit
Le tribunal s’est d’abord assuré du respect des formalités préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que le bailleur avait saisi la commission de coordination le 30 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 13 octobre 2025, et que l’assignation avait été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. Ces vérifications, conformes au texte, ont permis de déclarer l’action recevable. Sur le fond, le tribunal a constaté que le commandement de payer du 30 décembre 2024 visait la clause résolutoire et que, deux mois après, aucun paiement intégral n’était intervenu. Il a donc jugé que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025 ». Cette solution est classique : le jeu de la clause résolutoire est automatique dès lors que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai légal, sans que le juge n’ait à apprécier la gravité du manquement. Le tribunal s’est limité à un constat, conformément à l’article 24 I de la loi précitée, qui ne lui confère aucun pouvoir d’appréciation une fois les conditions réunies. La résiliation est donc acquise de plein droit, ce qui entraîne la fin du contrat pour l’ensemble des colocataires, même si l’un d’eux avait déjà donné congé.
B. La portée du congé sur l’obligation solidaire du colocataire démissionnaire
Le contrat de bail contenait une clause de solidarité indivisible stipulant que, en cas de congé de l’un des colocataires, celui-ci « restera tenu solidairement pendant une durée d’un an après réception du courrier notifiant son départ ». Cette clause était plus favorable au bailleur que le délai légal de six mois prévu par l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a cependant écarté l’application de ce délai contractuel au motif que le bail avait été résilié par l’effet de la clause résolutoire le 1er mars 2025, soit avant l’expiration de l’année. En retenant que la colocataire ayant donné congé « reste donc, en principe redevable des loyers et charges impayés jusqu’au 30 août 2025 », mais que « le bail a néanmoins été résolu par l’effet de la clause résolutoire le 1er mars 2025 », le tribunal a limité sa solidarité à la date de résiliation. Cette solution s’inscrit dans la logique des dispositions légales : la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard à l’expiration du délai légal, mais elle ne saurait survivre à la résiliation du bail lui-même, qui met fin à l’obligation locative pour tous. La jurisprudence appuie cette lecture : « Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (Cour d’appel de Caen, 6 mars 2025, n°23/02607). De même, « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (Cour d’appel de Bordeaux, 27 janvier 2025, n°24/02160). Le tribunal a donc fait une application correcte de ces principes en jugeant que la résiliation du bail avant l’expiration du délai contractuel de solidarité rendait la colocataire libérée de toute obligation locative à compter de cette date.
II. La détermination des créances locatives et des indemnités postérieures à la résiliation
A. L’imputation des paiements et l’extinction de la dette antérieure à la résiliation
Le décompte produit par le bailleur faisait apparaître une dette locative de 3 225,08 euros au 1er mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire. Or, des paiements pour un total de 5 240 euros étaient intervenus postérieurement à cette date. Le tribunal a appliqué les règles de l’imputation légale des paiements, conformément à l’article 1256 du code civil, en l’absence d’indication contraire du débiteur. Il a considéré que ces versements devaient s’imputer sur les dettes les plus anciennes, c’est-à-dire sur les loyers et charges impayés antérieurs à la résiliation. En conséquence, « la dette locative au 1er mars 2025 a ainsi été apurée par les paiements ultérieurs ». Il ne restait donc qu’une somme résiduelle de 1 641,94 euros, correspondant à la période postérieure au 1er mars 2025, laquelle constituait non plus une dette locative mais une indemnité d’occupation. Cette solution est logique : les paiements effectués après la résiliation du bail ne peuvent être affectés à des loyers échus, puisque le contrat est résilié. Ils doivent donc être imputés sur les dettes les plus anciennes, qui sont des créances locatives nées avant la résiliation. Le tribunal a ainsi évité une double condamnation et a apuré la dette antérieure à la résiliation. Le colocataire restant a donc été condamné seul au paiement de la somme résiduelle, la colocataire sortante étant libérée de toute obligation.
B. La fixation de l’indemnité d’occupation et l’exclusion du colocataire sortant
Le tribunal a fondé l’indemnité d’occupation sur l’article 1240 du code civil, considérant que le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute causant un préjudice au propriétaire. Il a fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Conformément à sa décision sur la solidarité, il a refusé de condamner la colocataire ayant donné congé, estimant qu’« ayant donné son congé le 26 août 2024, et ayant quitté le logement, elle ne saurait être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation ». Cette solution est cohérente : l’indemnité d’occupation est due par celui qui occupe indûment les lieux après la résiliation. Or, la colocataire sortante avait libéré les lieux avant la résiliation, et elle n’était plus tenue solidairement en vertu des principes dégagés. Seul le colocataire restant, qui se maintenait dans les lieux, pouvait être condamné. Le tribunal a donc rejeté la demande de condamnation solidaire à l’indemnité d’occupation, ce qui est une application rigoureuse du droit. Il a également débouté le bailleur de sa demande de dommages-intérêts, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct du simple retard. La décision apparaît ainsi équilibrée : elle sauvegarde les intérêts du bailleur en assurant le paiement de l’indemnité d’occupation, tout en respectant les droits des colocataires et les règles d’imputation des paiements.
