Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement réputé contradictoire appelé à préciser les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation. Le litige oppose une société bailleresse d’habitat à loyer modéré à une locataire défaillante dans le paiement des loyers.
Les faits sont les suivants. Un contrat de bail portant sur un logement avait été conclu le 5 septembre 2024. Le bailleur a fait délivrer à la locataire, le 19 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 983,40 euros. Ce commandement est demeuré infructueux. Une assignation a été délivrée le 1er septembre 2025 devant la juridiction de proximité. La locataire n’a pas comparu à l’audience du 17 décembre 2025.
En première instance, la société bailleresse demandait au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2025, d’ordonner l’expulsion de l’occupante, de la condamner au paiement de la dette locative arrêtée à 6.538,80 euros, ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation. La défenderesse, absente, n’a formulé aucune prétention.
La question de droit soumise au tribunal était celle de la réunion des conditions légales permettant au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner les mesures subséquentes, dans le silence du défendeur et au regard des modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023 à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mai 2025, ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation et de la dette locative, tout en la déboutant de la demande relative au dépôt de garantie. Il a par ailleurs rejeté la demande de capitalisation des intérêts.
I. L’office du juge dans le contrôle des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La vérification rigoureuse des prérequis procéduraux
Le tribunal rappelle en premier lieu que, le défendeur étant défaillant, il statue conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Il ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge ne saurait se borner à entériner mécaniquement la prétention du demandeur. Il doit s’assurer que les formalités prévues par la loi ont été respectées. En l’espèce, la société bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 mars 2025, soit » deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 « . Elle a également notifié une copie de l’assignation à la Préfecture le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, en application de l’article 24 III de la loi. Le juge exerce ainsi un contrôle effectif de la recevabilité de l’action, condition indispensable pour que la clause résolutoire puisse produire ses effets.
B. L’appréciation des conditions de fond à la lumière du délai légal réduit
La réunion des conditions de fond est ensuite examinée. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que la clause résolutoire » ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . Le tribunal constate que le commandement de payer a été signifié le 19 mars 2025 et qu’il est resté sans effet au-delà du délai de six semaines. Il en déduit que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er mai 2025 « . Cette solution est conforme à la lettre de la loi nouvelle qui a réduit de deux mois à six semaines le délai de résiliation. La jurisprudence d’appui confirme cette analyse : » il est constant qu’en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bail contient une clause prévoyant la résiliation du bail en raison d’un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ladite clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 « (Cour d’appel de Toulouse, 27 mars 2025, n°24/01796). Le juge applique avec exactitude le nouveau régime, marquant ainsi une évolution législative favorable au bailleur.
II. La détermination des effets indemnitaires de la résiliation du bail
A. La fixation de l’indemnité d’occupation comme réparation du préjudice
Le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil. Le tribunal retient que la locataire » se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance de son bien « . L’indemnité d’occupation est alors fixée » au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence « . Cette solution est classique et conforme à la jurisprudence antérieure. Elle permet de compenser la perte de jouissance subie par le propriétaire tout en évitant un enrichissement sans cause. Le tribunal condamne ainsi la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle équivalente au loyer et aux charges à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.
B. La liquidation de la dette locative et le traitement des accessoires contractuels
Le tribunal examine la demande en paiement de la dette locative. La bailleresse produit un décompte arrêté au 31 décembre 2025 faisant apparaître une somme de 6.538,80 euros. En l’absence de contestation de la part de la locataire défaillante, le juge condamne celle-ci au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement. La solution est logique au regard de l’obligation essentielle du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, la demande relative au dépôt de garantie est rejetée comme » sans objet puisque la résiliation du bail a été constatée et qu’il est constant que le dépôt de garantie a pour objet d’assurer l’exécution du contrat de bail « . Le tribunal refuse également la capitalisation des intérêts pour des motifs d’équité. Ces deux rejets témoignent d’une application mesurée et proportionnée du droit, le juge ne faisant pas droit à des demandes accessoires devenues inutiles ou excessives.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
