Par un jugement réputé contradictoire du 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne (JCP, n°25/03262) s’est prononcé sur la recevabilité et le bien-fondé d’une demande de constat d’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation conclu le 31 août 2017.
Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié le 28 avril 2025 pour un arriéré de 2 277,98 euros. La bailleresse avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025. L’assignation avait été notifiée à la préfecture par voie électronique le 25 septembre 2025, plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026. La locataire, défaillante, n’a pas comparu.
Le tribunal a d’abord déclaré l’action recevable, constatant le respect des obligations prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a ensuite constaté que la clause résolutoire était acquise au 29 juin 2025, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement infructueux. Cependant, il a condamné la locataire à payer la somme de 4 498,55 euros, tout en l’autorisant à se libérer par 23 mensualités de 99,96 euros et un solde, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. À défaut de respect des échéances, la clause reprendrait son plein effet et l’expulsion serait ordonnée.
La question de droit centrale était de déterminer si le juge pouvait, tout en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, accorder des délais de paiement suspensifs au locataire défaillant, et ce faisant, concilier les intérêts du bailleur et le maintien dans les lieux du preneur.
En statuant ainsi, le tribunal a fait une application rigoureuse des conditions procédurales de recevabilité et a exercé son pouvoir d’appréciation des mesures de suspension. Cette décision mérite une analyse en deux temps, portant sur la confirmation des exigences procédurales d’une part, et sur l’exercice mesuré des prérogatives judiciaires d’autre part.
I. L’affirmation des conditions procédurales de recevabilité de l’action
Le jugement commenté met en lumière le rôle central des formalités préalables instituées par la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal vérifie scrupuleusement le respect de ces obligations avant de se prononcer sur le fond.
A. Le respect des obligations précontentieuses imposées au bailleur
La bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette formalité, prévue à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, est une condition de recevabilité de l’action. Le tribunal relève que cette saisine a bien été effectuée dans le délai légal, ce qui permet de purger l’exception d’irrecevabilité. En outre, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Cette notification, imposée par l’article 24 III de la même loi, est essentielle pour permettre au représentant de l’État d’intervenir. La Cour de cassation a récemment précisé que, « dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le tribunal applique cette règle avec exactitude, en constatant que le délai de six semaines a été respecté. Il confirme ainsi que le non-respect de cette formalité est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande.
B. La rigueur procédurale face à la défaillance du locataire
La locataire n’ayant pas comparu, le tribunal statue par jugement réputé contradictoire en application de l’article 472 du code de procédure civile. Il rappelle qu’il ne fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Cette vérition se double d’un contrôle de la régularité de l’assignation. La Cour d’appel de Grenoble a jugé que « sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date » (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°24/03140). Bien que le jugement ne cite pas expressément cette jurisprudence, il s’inscrit dans cette logique en exigeant que le défendeur ait été régulièrement cité. Le tribunal s’assure ainsi que le contradictoire a été respecté, même en l’absence de comparution. Cette exigence procédurale garantit la validité de la décision et évite tout grief ultérieur. La recevabilité de l’action est donc doublement conditionnée : par le respect des formalités précontentieuses et par la régularité de l’assignation.
II. L’exercice mesuré des pouvoirs du juge en matière de clause résolutoire
Après avoir déclaré l’action recevable, le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire mais use avec habileté des prérogatives que la loi lui confère pour atténuer les conséquences de cette acquisition.
A. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation au paiement
Le bail du 31 août 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement a été signifié le 28 avril 2025 pour un arriéré de 2 277,98 euros. Le tribunal constate qu’il est resté infructueux pendant plus de deux mois, ce qui rend la clause acquise au 29 juin 2025. Cette constatation est purement objective : le juge ne fait que prendre acte de la réalisation des conditions contractuelles et légales. Il condamne en conséquence la locataire à payer la somme de 4 498,55 euros, actualisée au 31 janvier 2026. La condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement. Ce faisant, le tribunal reconnaît le droit du bailleur à obtenir le paiement des loyers et charges impayés. Toutefois, il ne se contente pas de cette simple constatation ; il examine la possibilité d’accorder un répit au locataire.
B. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, sous réserve que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant. En l’espèce, un accord de règlement a été conclu entre les parties le 6 janvier 2026, par lequel la locataire reconnaît devoir 4 598,55 euros et s’engage à payer par mensualités de 99,96 euros sur 24 mois. Le tribunal reprend cet accord et accorde des délais de paiement. Il suspend simultanément les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Il précise que si les échéances sont respectées, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. Cette mesure est conforme à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal assortit cette suspension de la condition résolutoire classique : à défaut de paiement d’une mensualité, la clause reprendra ses effets, l’expulsion sera ordonnée et une indemnité d’occupation due. En combinant constatation de l’acquisition et octroi de délais suspensifs, le tribunal réalise un équilibre entre la protection du créancier et la sauvegarde du droit au logement du débiteur. Il montre ainsi que le juge dispose d’un pouvoir modérateur important dans le contentieux locatif, pouvoir qu’il exerce en fonction des circonstances de l’espèce et de l’effort de règlement du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
