Par un jugement réputé contradictoire en date du 27 mars 2026, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a été saisie par une société bailleresse d’une demande tendant au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation, à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié à la locataire le 26 mars 2025 pour un principal de 952,42 euros. Ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de six semaines. La locataire, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience du 27 janvier 2026. La bailleresse justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2025, soit deux mois avant l’assignation, et avoir notifié celle-ci à la préfecture le 25 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience. La question de droit posée au tribunal était de savoir si, en l’absence du défendeur, les conditions légales et contractuelles étaient réunies pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et pour condamner la locataire au paiement des sommes dues. Le tribunal a déclaré l’action recevable, a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 8 mai 2025, a ordonné l’expulsion, a condamné la locataire au paiement de la dette locative de 4.145,79 euros et d’une indemnité mensuelle d’occupation, mais a rejeté la demande de dommages et intérêts faute de preuve d’un préjudice distinct.
I. La confirmation des conditions procédurales et substantielles de la résiliation du bail
La décision commentée illustre la rigueur avec laquelle le juge vérifie le respect des obligations procédurales préalables à toute action en résiliation de bail, avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’en tirer les conséquences indemnitaires.
A. La vérification rigoureuse des préalables légaux à l’action en constat
Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de l’action au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que la bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 mars 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025. Il constate également qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 25 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience. Cette double vérification est conforme à l’exigence légale qui conditionne la recevabilité de l’action. En l’absence de tout élément contraire, le juge déclare l’action recevable, appliquant ainsi strictement le texte. Par ailleurs, le tribunal écarte la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, au motif qu’elle ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Cette précision, bien que liminaire, témoigne du souci du juge de ne statuer que sur des demandes constituant de véritables prétentions.
B. L’affirmation du principe de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences indemnitaires
Sur le fond, le tribunal constate que le commandement de payer signifié le 26 mars 2025 visait la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Il relève que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 mai 2025. En adoptant ce raisonnement, le juge se borne à vérifier l’existence des conditions contractuelles et légales, sans procéder à une appréciation souveraine de l’opportunité de la résiliation. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence constante selon laquelle, dès lors que le commandement est resté infructueux dans le délai légal, « la cour ne peut dès lors que constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Paris, 24 janvier 2025, n°23/10113). Le tribunal en tire les conséquences en ordonnant l’expulsion et en condamnant la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation fondée sur l’article 1240 du code civil, dont le montant est fixé à hauteur du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
II. Les limites de l’office du juge face à l’absence du défendeur
La décision commentée révèle également l’étendue et les limites du pouvoir du juge statuant par défaut, lequel doit faire droit à la demande uniquement dans la mesure où elle lui apparaît régulière, recevable et bien fondée, conformément à l’article 472 du code de procédure civile.
A. L’exercice mesuré du pouvoir d’appréciation sur les demandes accessoires
Le tribunal se montre exigeant quant à la preuve des préjudices allégués. Lorsque la bailleresse sollicite des dommages et intérêts, le juge rappelle qu’en application de l’article 1353 du code civil, il lui incombe d’apporter la preuve de son préjudice. Faute d’élément de fait au soutien de cette prétention, la demande est rejetée. Par cette solution, le tribunal refuse d’accorder une réparation qui ne serait pas démontrée, même en l’absence de contestation de la part du défendeur. Il fait ainsi preuve de circonspection et ne se contente pas d’entériner mécaniquement toutes les prétentions du demandeur. En revanche, il accueille la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en accordant une somme de 200 euros, qu’il estime justifiée au regard de l’équité et de la situation de la partie succombante. Cette modération témoigne d’un équilibre entre la nécessité de compenser les frais exposés par le bailleur et la prise en compte de la situation d’une locataire défaillante.
B. La portée de la décision dans le contentieux des expulsions locatives
La portée de ce jugement doit être appréciée à l’aune de son contexte procédural. En statuant par défaut, le tribunal applique la règle selon laquelle il ne fait droit à la demande que si elle est régulière et bien fondée. Il ne peut suppléer la carence du défendeur absent, mais il doit vérifier que les pièces produites par le demandeur sont suffisantes pour établir le bien-fondé de la prétention. En l’espèce, le décompte locatif arrêté au 31 décembre 2025 permet de fixer la dette à 4.145,79 euros, et la locataire n’apporte aucun élément de contestation. La condamnation est donc prononcée. Toutefois, la décision rappelle implicitement que le juge ne saurait se substituer au débiteur défaillant pour démontrer l’existence d’une contestation sérieuse, à l’instar de la situation évoquée par une autre juridiction selon laquelle « la demande tendant à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se heurte à une contestation sérieuse » (Cour d’appel de Montpellier, 6 mars 2025, n°24/02900). En l’absence de toute contestation, le tribunal peut valablement faire droit à la demande. Ce jugement s’inscrit ainsi dans une pratique ordinaire des juridictions de proximité, où la rigueur procédurale et la vérification des pièces constituent les seuls garde-fous contre les demandes abusives.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 4 du Code de procédure civile En vigueur
L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
