Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation du juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une décision (n° 25/03279) relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. Par cette décision, le juge déclare recevable l’action du bailleur, constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion du locataire défaillant, le condamne au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, mais rejette la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur.
Les faits sont les suivants. Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 4 mars 2021 entre une société bailleresse et un locataire. Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 7 mai 2025. Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, la bailleresse a, après avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 mai 2025, assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection par acte du 24 novembre 2025. Le locataire, absent à l’audience, n’a pas comparu. Le juge a donc statué par jugement réputé contradictoire.
La question de droit centrale était de savoir si le bailleur pouvait, en l’absence de contestation du locataire et sous réserve du respect des formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, obtenir du juge le constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers, assorti des conséquences indemnitaires et accessoires. La solution retenue par le tribunal est affirmative, mais nuancée : le juge constate la résiliation et condamne le locataire à payer la dette et une indemnité d’occupation, mais il écarte la demande de dommages-intérêts faute de démonstration d’une mauvaise foi distincte du simple retard de paiement.
Le commentaire de cette décision révélera, d’une part, la rigueur avec laquelle le juge contrôle le respect des conditions procédurales préalables au constat de la résiliation du bail, et d’autre part, la mesure qu’il applique dans l’octroi des sanctions indemnitaires complémentaires.
I. L’affirmation d’une rigueur procédurale dans le constat de la résiliation du bail
A. La vérification minutieuse des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal s’est livré à un examen précis des formalités imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle que l’action aux fins de constat de la résiliation du bail est subordonnée à deux conditions préalables. La première, prévue au II de cet article, impose au bailleur personne morale de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de cette commission le 9 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 24 novembre 2025. Le juge vérifie donc la réalité et la date de cette saisine. La seconde condition, issue du III du même article dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, exige que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Le bailleur justifie d’une notification le 25 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.
Cette double vérification s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence récente de la Cour de cassation qui affirme que, « dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le tribunal, en relevant d’office ces exigences procédurales alors même que le locataire est défaillant, démontre une rigueur qui protège les droits du débiteur et assure l’efficacité de la procédure préventive.
B. Le constat précis de l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Sur le fond, le juge applique strictement l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux baux conclus avant le 29 juillet 2023. Cette disposition prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le tribunal relève que le bail conclu le 4 mars 2021 contient une clause conforme à ce dispositif, et que le commandement de payer signifié le 7 mai 2025 est resté sans effet pendant plus de deux mois. Il en déduit que les conditions de la résiliation de plein droit étaient réunies au 8 juillet 2025.
Le juge ne se contente pas de constater l’existence d’impayés. Il vérifie le montant de la dette au jour du commandement (996,69 euros) et s’assure que ce commandement vise bien la clause résolutoire. Cette approche est conforme à la jurisprudence de la Cour d’appel de Versailles qui exige du bailleur qu’il justifie du respect du délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX avant de délivrer l’assignation (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le tribunal combine ce contrôle de la saisine préalable avec celui de l’écoulement du délai de deux mois après le commandement, garantissant ainsi une articulation complète des règles de la loi de 1989. Le constat de la résiliation est donc rigoureusement motivé.
II. La confirmation d’une approche restrictive des sanctions accessoires
A. L’indemnité d’occupation comme réparation nécessaire du préjudice de jouissance
Le tribunal condamne le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité court à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux. Le juge fonde cette condamnation sur l’article 1240 du code civil, considérant que le maintien dans les lieux après la résiliation constitue une faute civile causant un préjudice certain au propriétaire, privé de la jouissance de son bien. Cette solution est classique et constante : l’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et répare le préjudice de jouissance subi par le bailleur à compter de la résiliation.
Le tribunal prend soin de préciser que le locataire est redevable des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation, soit le 8 juillet 2025, et qu’il doit ensuite l’indemnité d’occupation. Cette distinction évite toute confusion entre les sommes dues avant et après la résiliation. Le juge fixe le quantum de l’indemnité au montant du loyer, sans majoration, ce qui correspond à la valeur équitable des locaux. La solution est mesurée puisqu’elle n’ajoute pas de pénalité supplémentaire au-delà de la perte de jouissance subie.
B. Le rejet des dommages-intérêts faute de démonstration d’une mauvaise foi distincte
Le tribunal rejette la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Il estime que la bailleresse ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard de paiement des loyers, ni d’une mauvaise foi du locataire dans l’exécution de ses obligations. Cette solution est remarquable par sa restriction. Le juge rappelle que l’octroi de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires suppose, selon les termes de l’article 1231-6, que le créancier démontre un préjudice distinct et la mauvaise foi du débiteur. En l’espèce, le simple fait que le locataire n’ait pas payé ses loyers ne constitue pas, en soi, une preuve de mauvaise foi.
Le tribunal applique ici une conception exigeante de la condition de mauvaise foi, qui ne saurait se déduire du seul impayé. Cette position s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle protectrice du débiteur de bonne foi et évite une double indemnisation du même préjudice. Le bailleur est déjà indemnisé de son préjudice matériel par la condamnation en principal et les intérêts moratoires, ainsi que par l’indemnité d’occupation. En rejetant la demande de dommages-intérêts supplémentaires, le juge manifeste une volonté de proportionnalité des sanctions et rappelle que le droit commun de la responsabilité contractuelle ne saurait être utilisé pour aggraver automatiquement la situation du locataire défaillant déjà frappé par la résiliation du bail et l’expulsion.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1338 du Code civil En vigueur
Le paiement fait par l’un des deux débiteurs libère l’autre, à due concurrence.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
