Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une décision relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement. Un bailleur social a donné à bail un logement à un locataire le 14 octobre 2024. Ce dernier a cessé de payer les loyers et charges à compter de l’été 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 22 avril 2025. Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le même jour. N’ayant obtenu aucun paiement dans le délai de deux mois prévu au contrat, il a fait délivrer une assignation le 24 novembre 2025. À l’audience du 27 janvier 2026, le locataire a reconnu le principe et le montant de la dette, mais a sollicité des délais de paiement suspensifs.
La question de droit centrale était double. D’une part, il s’agissait de déterminer si le bailleur avait respecté les conditions de recevabilité de son action en constat de résiliation, notamment le délai de deux mois entre la saisine de la commission et la délivrance de l’assignation. D’autre part, il convenait d’apprécier si les conditions d’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire étaient réunies. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail au 23 juin 2025, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation. Il a rejeté la demande de délais suspensifs.
I. La confirmation de la recevabilité de l’action en constat de résiliation
A. Le respect du délai de carence préalable à l’assignation
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette exigence s’applique aux bailleurs personnes morales, tels que les sociétés d’habitation à loyer modéré. En l’espèce, la saisine de la commission a été effectuée par voie électronique le 22 avril 2025. L’assignation a été délivrée le 24 novembre 2025, soit plus de sept mois plus tard. Le délai de deux mois était donc amplement respecté. Le juge rappelle que cette obligation n’a pas été modifiée par la loi du 27 juillet 2023. Il se conforme ainsi à la jurisprudence constante exigeant une stricte application de ce délai. Comme l’a rappelé la Cour d’appel de Montpellier, « Les bailleurs ‘ ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité’. » (Cour d’appel de Montpellier, 28 janvier 2025, n°22/05200). La solution retenue par le tribunal s’inscrit parfaitement dans cette exigence de sécurité procédurale protectrice du locataire.
B. La notification préalable à la préfecture comme condition de régularité
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, impose en outre que la copie de l’assignation soit notifiée à la préfecture du département de situation du logement au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, le bailleur a procédé à cette notification par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 janvier 2026. Cette condition était donc remplie. Le tribunal relève expressément cette conformité. Ainsi, l’action du bailleur est déclarée recevable. Cette double vérification témoigne du souci du législateur d’organiser une procédure préalable à toute mesure d’expulsion, afin de permettre aux services préfectoraux d’intervenir et de prévenir la perte du logement. La décision commentée illustre l’application concrète de ces règles.
II. Les conséquences de la résiliation : expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation
A. Le constat de la résiliation et l’ordre d’expulsion
Le contrat de bail contenait une clause résolutoire stipulant que le défaut de paiement des loyers entraînerait la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement du 22 avril 2025 étant resté sans effet pendant plus de deux mois, le juge constate que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies à la date du 23 juin 2025. Le locataire est alors devenu occupant sans droit ni titre. En conséquence, le tribunal ordonne son expulsion selon les modalités légales, rappelant le délai de deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux avant de recourir à la force publique. Cette solution est classique et conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle assure l’effectivité du droit de propriété du bailleur tout en respectant les garanties procédurales offertes au locataire.
B. Le rejet de la demande de délais suspensifs et la fixation de l’indemnité d’occupation
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, le dernier paiement du locataire datait de juillet 2025. Il n’avait pas réglé les loyers des mois suivants, ni celui de décembre 2025. Il ne justifiait d’aucune reprise des versements. Le juge en déduit que les conditions légales ne sont pas réunies et rejette la demande. Il condamne ensuite le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective. Cette indemnité, de nature compensatoire, répare le préjudice subi par le bailleur privé de la jouissance de son bien. La décision est logique : le locataire ne manifestait aucune volonté de régulariser sa situation. En refusant les délais, le juge applique strictement le texte et évite de prolonger artificiellement une situation d’impayés.
