Par un jugement réputé contradictoire du 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a été saisi par une société bailleresse d’une action tendant au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 11 avril 2023. Un commandement de payer visant cette clause avait été signifié au locataire le 28 avril 2025, pour un montant de 2 493,53 euros, stipulant un délai de deux mois pour apurer la dette. Le commandement étant demeuré infructueux, la bailleresse a, après avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 avril 2025, assigné le locataire le 6 octobre 2025. La préfecture a été informée de l’assignation par voie électronique le 7 octobre 2025. Le locataire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu. La question de droit centrale était de savoir si le juge pouvait constater la résiliation du bail sur le fondement d’une clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois après commandement – dérogatoire au délai légal de six semaines –, et s’il pouvait fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, sans majoration. Le tribunal a accueilli l’action : il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 juin 2025, ordonné l’expulsion, condamné le locataire au paiement d’une dette locative de 7 314,54 euros et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Ce jugement, rendu en premier ressort, mérite commentaire tant pour la solution retenue sur le jeu de la clause résolutoire que pour le choix de l’indemnité d’occupation.
I. La constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
A. La régularité procédurale de l’action et sa recevabilité
Le juge a vérifié que la bailleresse avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Il a également constaté la notification de la copie de l’assignation à la préfecture le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, en application de l’article 24 III. Cette double diligence, expressément relevée dans les motifs, a permis de déclarer l’action recevable. Le tribunal rappelle ainsi que le respect des formalités préalables est une condition impérative pour que le juge puisse statuer sur le constat de la clause résolutoire. L’absence de comparution du locataire, traitée sous l’angle de l’article 472 du code de procédure civile, n’a pas dispensé le juge de vérifier que la demande était régulière, recevable et bien fondée. Cette rigueur procédurale assure que le droit au logement, constitutionnellement protégé, ne soit pas contourné par des actions hâtives.
B. L’application de la clause résolutoire dans le respect de l’ordre public de protection
Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer infructueux, alors que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de six semaines. Le juge a estimé que la loi poursuit un objectif constitutionnel de droit au logement et relève d’un ordre public de protection du locataire ; il est donc possible d’y déroger par des conventions plus favorables au locataire. En l’espèce, le délai de deux mois est plus long que le délai légal de six semaines, ce qui constitue une clause plus favorable. Le commandement de payer du 28 avril 2025 étant demeuré infructueux pendant deux mois, le juge a constaté la résiliation au 29 juin 2025. Cette application est conforme à la lettre des articles 1103 du code civil et 24 I de la loi de 1989. En validant une clause contractuelle plus protectrice que la loi, le juge donne toute sa portée à l’ordre public de protection : il n’écarte pas la loi, mais l’applique dans son esprit, qui est de favoriser le maintien dans les lieux.
II. La détermination des conséquences indemnitaires de l’occupation sans droit
A. La liquidation de la dette locative et le rejet de la pénalité réglementaire
Le juge a condamné le locataire à payer la somme de 7 314,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025. Il a pris soin de retrancher du décompte une somme de 22,87 euros intitulée » pénalité SLS réglementaire « , estimant qu’elle ne pouvait s’analyser comme faisant partie de la dette locative. Ce faisant, le tribunal distingue nettement les sommes dues au titre du contrat de location des pénalités administratives qui, non prévues au bail, ne sauraient être réclamées dans ce cadre. Le locataire, défaillant, n’a pas contesté le montant, mais le juge a exercé son office en vérifiant le bien-fondé de la créance. La capitalisation des intérêts a été rejetée en équité, ce qui témoigne d’une modération du juge dans l’exécution de la condamnation.
B. La fixation de l’indemnité d’occupation sans majoration : une solution mesurée
L’indemnité d’occupation a été fixée » à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi « . Le juge a écarté toute majoration de 25 %, pourtant habituellement retenue par certaines cours d’appel. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 janvier 2025, énonce en effet qu’ » il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle est fixée à un montant égal au loyer contractuel […] augmenté de 25 % « (Cour d’appel de Paris, 28 janvier 2025, n°22/14147). En l’espèce, le juge des contentieux de la protection s’écarte de cette approche majorée. Il justifie sa décision par le caractère compensatoire de l’indemnité, laquelle vise à réparer le préjudice né de la privation de jouissance. En ne majorant pas le montant, le tribunal estime que la valeur équitable des locaux correspond simplement au loyer et aux charges, sans qu’il soit nécessaire d’ajouter une pénalité. Cette solution, protectrice pour le locataire, s’inscrit dans la logique de l’ordre public social de la loi de 1989. Elle ne méconnaît pas pour autant le droit du propriétaire, puisque l’indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux. La portée de cette décision est notable : elle pourrait inciter d’autres juridictions à moduler le quantum de l’indemnité d’occupation en fonction des circonstances, au lieu de l’appliquer de manière systématique.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
