Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a rendu une décision sur les effets d’une clause de solidarité entre colocataires. Un bailleur social avait conclu un bail d’habitation avec deux colocataires le 29 avril 2022. Le premier colocataire a donné congé le 7 octobre 2024, prenant effet au 7 janvier 2025. La seconde colocataire a notifié son congé par courrier reçu le 6 mars 2025, le bail étant résilié à son égard le 6 juin 2025. Elle s’est maintenue dans les lieux après cette date.
Devant le tribunal, le bailleur a sollicité l’expulsion de la colocataire maintenue, le paiement des loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation, et la condamnation solidaire du colocataire parti au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation, sur le fondement d’une clause du bail stipulant que les colocataires sont » solidairement et indivisiblement responsables et ce, dans la limite des 12 mois suivant leur éventuel départ des lieux « . La colocataire présente a reconnu le principe et le montant de la dette tout en indiquant vouloir quitter les lieux. Le premier colocataire n’a pas comparu.
La question de droit consistait à déterminer, dans le silence de la clause sur la nature des sommes garanties, si l’engagement solidaire souscrit par le colocataire parti s’étend aux indemnités d’occupation dues par l’autre colocataire après l’expiration du bail de ce dernier. Le tribunal a condamné la colocataire restée au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation pour un total de 4 547,57 euros, et a dit que le colocataire parti était solidairement tenu dans la limite de 169,44 euros correspondant aux seuls loyers et charges arrêtés au 6 juin 2025. Il a exclu sa solidarité pour les indemnités d’occupation postérieures, jugeant la clause équivoque et l’interprétant en faveur du débiteur. La première partie du commentaire exposera les effets de la résiliation du bail sur les obligations des colocataires. La seconde partie analysera les limites de la solidarité conventionnelle à l’égard des indemnités d’occupation.
I. La clarification des conséquences de la résiliation du bail sur les obligations locatives
La décision commentée rappelle le régime légal du congé donné par le locataire et tire les conséquences du maintien dans les lieux après le terme du préavis.
A. La constatation de la résiliation du bail à des dates distinctes pour chaque colocataire
Le juge a appliqué l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit un préavis de trois mois à compter de la réception du congé par le bailleur. Il a constaté que le premier colocataire avait délivré congé le 7 octobre 2024, le bail étant résilié à son égard le 7 janvier 2025. La seconde colocataire avait notifié son congé par courrier reçu le 6 mars 2025, la résiliation intervenant le 6 juin 2025. Le tribunal a ainsi respecté le principe selon lequel le délai de préavis court de manière autonome pour chaque copreneur. Cette solution est conforme aux dispositions légales et à la jurisprudence constante. La Cour d’appel de Colmar a jugé que » le bail s’est donc trouvé résilié dès le 1er avril 2023, la lettre en date du 8 mars 2023 portant le cachet d’entrée de la société Alsace Habitat le 9 mars 2023 ne constituant qu’une réitération de cette demande de résiliation « (Cour d’appel de Colmar, 22 avril 2025, n°24/01697). En l’espèce, le tribunal a fixé avec précision la date de résiliation pour chacun, ce qui a influencé l’étendue de la solidarité.
B. L’expulsion du colocataire maintenu et le refus de la suppression du délai de deux mois
Le juge a ordonné l’expulsion de la colocataire restée, devenue occupante sans droit ni titre à compter du 7 juin 2025. Il a rejeté la demande du bailleur tendant à supprimer ou réduire à huit jours le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, au motif que les conditions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution (mauvaise foi ou entrée irrégulière) n’étaient pas réunies. Le tribunal a fait une application stricte de la trêve hivernale et des délais protecteurs du locataire, même en présence d’un maintien sans titre. Il a également fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, conformément au principe de réparation du préjudice causé par l’occupation illicite. La Cour d’appel de Montpellier rappelle que le locataire qui donne congé est redevable du loyer pendant tout le préavis » sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du bailleur « (Cour d’appel de Montpellier, 25 mars 2025, n°23/00114). En l’espèce, le bailleur n’ayant pas reloué les lieux, l’indemnité d’occupation était due intégralement.
II. La détermination conventionnelle de l’étendue de la solidarité entre colocataires
La clause de solidarité incluse dans le bail a été interprétée de manière restrictive par le tribunal, qui a distingué selon la nature des sommes dues.
A. La confirmation de la solidarité pour les loyers et charges pendant la période de préavis
Le tribunal a retenu que le premier colocataire était tenu solidairement au paiement des loyers et charges durant les douze mois suivant son départ, conformément à la clause. Il a calculé que la somme due à ce titre s’élevait à 169,44 euros, correspondant aux échéances jusqu’au 6 juin 2025, date de résiliation du bail à l’égard de la seconde colocataire. Cette solution est conforme au principe de l’article 1310 du code civil selon lequel la solidarité ne se présume pas, mais peut résulter d’une stipulation expresse. Le juge a donc appliqué littéralement la clause : la solidarité ne couvrait que les loyers et charges dus avant la résiliation du bail de la colocataire restée. Il a ainsi protégé le colocataire parti contre une extension indéfinie de son engagement.
B. L’exclusion des indemnités d’occupation par interprétation stricte de la clause équivoque
La difficulté portait sur les indemnités d’occupation dues après le 6 juin 2025. Le tribunal a relevé que la clause ne mentionnait pas expressément ces indemnités. Il a estimé que la stipulation était équivoque et, conformément à l’article 1190 du code civil, l’a interprétée en faveur du débiteur, soit le colocataire parti. Il en a déduit que celui-ci n’était pas solidairement tenu des indemnités d’occupation. Cette position est conforme à la règle d’interprétation des contrats de gré à gré : dans le doute, le contrat s’interprète contre le créancier. Le tribunal a ainsi refusé d’étendre la solidarité à une dette née après la résiliation du bail de la colocataire restée, alors que la clause visait les 12 mois suivant le départ du colocataire et non l’intégralité des sommes dues par l’autre colocataire. Cette décision limite la portée des clauses de solidarité entre colocataires en exigeant une rédaction explicite pour inclure les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail.
