Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa chambre du juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement réputé contradictoire (n°26/00073) dans un litige locatif opposant un bailleur social à son locataire. Un contrat de location a été conclu le 30 septembre 2024. Le locataire a cessé de payer ses loyers à compter du mois d’octobre 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 5 mars 2025. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le tribunal afin d’obtenir le paiement des loyers impayés, soit 5 413,21 euros, ainsi que des réparations locatives pour un montant de 69,54 euros. Le locataire n’a pas comparu. Le tribunal a fait droit à la demande en paiement des loyers mais a débouté le bailleur de sa demande au titre des réparations locatives. La question de droit centrale est celle de la charge et de la force probante des pièces produites par le bailleur pour établir l’existence de la dette locative et l’imputabilité des dégradations au locataire, en l’absence de ce dernier à l’instance. Le tribunal a jugé que le décompte produit par le bailleur suffisait à prouver la créance locative, mais que l’état des lieux d’entrée, qui mentionnait déjà des dégradations sur le même type de revêtement, ne permettait pas d’imputer avec certitude les dégradations au locataire. Le commentaire de cette décision permettra d’examiner, d’une part, le traitement différencié de la preuve des obligations locatives et, d’autre part, la rigueur probatoire imposée au bailleur en matière de dégradations.
I. L’affirmation d’un traitement différencié de la preuve des obligations locatives
Le tribunal a appliqué un régime probatoire distinct selon qu’il s’agissait du paiement des loyers ou des réparations locatives, conformément aux textes applicables.
A. La preuve de l’obligation de payer le loyer facilitée par la défaillance du locataire
Le juge a rappelé que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En l’espèce, le bailleur a produit un commandement de payer et un décompte actualisé faisant ressortir un solde débiteur de 5 413,21 euros depuis octobre 2024. Le tribunal a relevé que le locataire, absent, n’apportait aucun élément de contestation. Il en a déduit que la créance était établie et a condamné le locataire au paiement avec intérêts au taux légal. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence qui rappelle que la preuve de la libération incombe au locataire. La Cour d’appel de Douai a ainsi énoncé qu’« il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire » (Cour d’appel de Douai, 6 février 2025, n°24/00609). Le juge n’a pas exigé de pièce supplémentaire, ce qui est cohérent avec l’absence de comparution : le locataire n’ayant pas contesté, le bailleur n’a pas à prouver au-delà du décompte.
B. La preuve des dégradations locatives soumise à une exigence probatoire renforcée pour le bailleur
En revanche, pour la demande au titre des réparations locatives, le tribunal a strictement appliqué l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, qui met à la charge du locataire les dégradations survenues pendant la jouissance, sauf cas de force majeure ou faute du bailleur. Le juge a rappelé qu’il incombe au bailleur de prouver l’imputabilité des dégradations au locataire et qu’elles ne résultent pas de l’usage normal. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà un mur de la chambre 1 comme « tâché, déchiré, brûlé ». L’état des lieux de sortie indiquait un mur de la même pièce dégradé, mais sans précision suffisante pour distinguer les dégradations nouvelles. Le tribunal a estimé qu’un doute subsistait et a débouté le bailleur, faute pour lui d’avoir produit des photographies ou tout autre élément permettant de différencier les dégradations antérieures de celles imputables au locataire.
II. La portée d’une exigence probatoire rigoureuse en matière de dégradations locatives
La décision illustre une application exigeante des règles de preuve, ce qui appelle une réflexion sur sa valeur et ses conséquences pratiques.
A. La valeur de la solution : une application rigoureuse du droit de la preuve conforme à l’état du droit positif
Le tribunal a fait une exacte application de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1153 du code civil, qui imposent au demandeur de prouver ses prétentions. La Cour d’appel de Besançon a rappelé que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement » (Cour d’appel de Besançon, 4 mars 2025, n°24/00080). Ici, le bailleur, bien qu’ayant produit les deux états des lieux, n’a pas démontré que les dégradations constatées en sortie étaient distinctes de celles déjà présentes à l’entrée. Le juge a donc logiquement rejeté la demande, car la preuve n’était pas rapportée. Cette solution est conforme à la lettre des textes et ne surprend pas. Elle rappelle que l’état des lieux d’entrée doit être suffisamment précis pour permettre une comparaison fiable, et qu’en cas de doute, la charge de la preuve pèse sur le bailleur.
B. La portée pratique : un encouragement à la précision des états des lieux et un rejet des demandes insuffisamment étayées
La portée de cette décision est significative pour les praticiens du droit locatif. Elle impose au bailleur de fournir, en cas de dégradations litigieuses, des éléments de comparaison objectifs, tels que des photographies ou un descriptif très détaillé dans les états des lieux. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà des dégradations sur une partie de la chambre, et l’état des lieux de sortie n’établissait pas clairement que les dégradations sur le mur principal étaient nouvelles. Le tribunal a sanctionné cette imprécision en déboutant le bailleur. Cette solution incite à une rédaction minutieuse des états des lieux, pièce maîtresse de la preuve des dégradations. Elle confirme que le simple fait de constater un changement d’état ne suffit pas s’il n’est pas établi que les dégradations ne préexistaient pas. En définitive, la décision du tribunal participe à la protection du locataire en exigeant du bailleur une preuve rigoureuse, sans pour autant remettre en cause la force probante du décompte de loyers en l’absence de contestation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 9 du Code de procédure civile En vigueur
Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
