Le 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne (JCP, n°26/00101) a statué sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bail d’habitation avait été conclu le 1er février 2019 entre une société d’HLM et des locataires. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 4 février 2025 pour une somme de 1189,95 euros, resté infructueux. Le bailleur a alors assigné les locataires le 25 novembre 2025 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de la dette. Les locataires n’ont pas comparu à l’audience du 27 janvier 2026.
Le juge a d’abord dû vérifier la recevabilité de l’action au regard des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que le bailleur, personne morale, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, et a notifié celle-ci à la préfecture le 26 novembre 2025, plus de six semaines avant l’audience. Il déclare l’action recevable. Sur le fond, il constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 5 avril 2025, le commandement étant demeuré infructueux pendant deux mois. Cependant, il accorde aux locataires des délais de paiement de 36 mois, suspend les effets de la clause résolutoire pendant cette période, et précise que si les échéances sont respectées, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut, la clause reprendrait son efficacité et l’expulsion serait ordonnée.
La question de droit centrale est de savoir si le juge, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, peut légalement accorder des délais de paiement suspensifs en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, et selon quelles modalités. La solution retenue est positive : le tribunal déclare l’action recevable, confirme l’acquisition de la clause, mais en suspend les effets en octroyant des délais, tout en conditionnant cette suspension au respect d’un plan d’apurement. Sont ainsi conciliés les impératifs de protection du locataire et de sauvegarde des droits du bailleur.
I. L’affirmation des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect scrupuleux des formalités préalables imposées au bailleur personne morale
La recevabilité de l’action du bailleur était subordonnée au respect de deux obligations procédurales édictées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. D’une part, l’article 24 II impose à tout bailleur personne morale, sous peine d’irrecevabilité, de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Le tribunal constate que la société bailleresse a effectué cette saisine par voie électronique le 6 février 2025, soit bien avant l’assignation du 25 novembre 2025. Il vérifie ainsi le respect du délai légal, conformément à la jurisprudence selon laquelle cette formalité est substantielle : » Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). D’autre part, l’article 24 III exige que la copie de l’assignation soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. Le tribunal relève que cette notification a eu lieu le 26 novembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 27 janvier 2026. Il en déduit que l’action est recevable.
B. La caractérisation du manquement contractuel et l’acquisition de la clause résolutoire
Sur le bien-fondé, le juge rappelle que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 février 2025 pour un arriéré de 1189,95 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le tribunal en conclut que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2025 « . Il se fonde sur l’article 24 I de la loi précitée, dans sa version applicable aux baux conclus avant le 29 juillet 2023, qui dispose que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. La dette locative étant établie par un décompte actualisé, le constat de la résiliation de plein droit est donc acquis en principe.
II. L’octroi de délais de paiement suspensifs : conciliation entre protection du logement et exécution du contrat
A. Les conditions de l’octroi des délais : situation du locataire et reprise du paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire » à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . En l’espèce, les locataires, bien qu’absents, avaient déjà mis en place un plan d’apurement avec le bailleur. Le tribunal relève que la dette locative s’élève à 1903,41 euros au 14 janvier 2026. Il estime que les locataires sont en mesure de s’acquitter de cette somme par mensualités de 50 euros sur 36 mois. Il accorde ainsi des délais de paiement dans la limite de trois années, conformément à la jurisprudence qui rappelle que le juge doit vérifier la capacité du locataire à régler sa dette et la reprise du paiement intégral du loyer courant (Cour d’appel de Nancy, 13 mars 2025, n°24/01817). Le jugement précise que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée des délais, et que si ceux-ci sont intégralement respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué.
B. Les effets de la suspension et les sanctions en cas de non-respect
La suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée au strict respect des échéances fixées. Le tribunal prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, l’échelonnement devient caduc, la totalité de la somme restante due devient immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprend son plein effet. En pareil cas, l’expulsion des locataires est ordonnée, avec le concours de la force publique si nécessaire, et une indemnité mensuelle d’occupation est due. La décision ne fixe pas d’indemnité d’occupation immédiate, les effets de la clause étant suspendus. Cette construction permet d’équilibrer la protection du droit au logement et la sauvegarde des intérêts du bailleur, en offrant une chance réelle de régularisation tout en assortissant l’échelonnement de sanctions efficaces en cas de nouvelle défaillance.
