Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une décision n°26/00103 relative à un bail d’habitation conclu le 14 janvier 2020. Le bailleur, une société d’habitat à loyer modéré, avait délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 mars 2025, pour une somme de 472,89 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le bailleur a assigné le locataire devant le tribunal le 24 novembre 2025. Le locataire n’a pas comparu à l’audience. La question de droit posée au juge était de savoir si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, s’il pouvait accorder des délais de paiement suspensifs au locataire défaillant. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies au 4 mai 2025, condamné le locataire à payer 486,55 euros, mais lui a accordé des délais de paiement sur vingt-quatre mois, suspendant en conséquence les effets de la clause résolutoire.
I. La consécration des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le constat des conditions légales et contractuelles réunies
Le juge a vérifié la réunion des éléments requis par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus avant le 29 juillet 2023. Il relève que » le bail conclu le 14 janvier 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . Un commandement a été signifié le 3 mars 2025 et » est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 mai 2025 « . Cette analyse est conforme à la jurisprudence constante, qui exige que le commandement de payer mentionne la clause résolutoire et reproduise les dispositions légales. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé que » le commandement de payer délivré le 29 septembre 2021, visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions légales, fait état de la somme impayée en principal de 3.611,98 euros au titre du loyer et des charges, qu’il est resté infructueux dans le délai de deux mois après sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise « (Cour d’appel de Paris, 13 février 2025, n°22/17253). De même, la Cour d’appel de Douai a retenu que l’absence de paiement dans les deux mois entraîne l’acquisition de la clause (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le tribunal de Châlons-en-Champagne s’inscrit donc dans cette ligne jurisprudentielle.
B. La recevabilité de l’action du bailleur
Avant d’examiner le bien-fondé, le juge a vérifié le respect des obligations préalables imposées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Il constate que » la société Nov’Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 mars 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025 « . Il relève également qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026 « . Ces formalités, destinées à prévenir les expulsions sans mesure de conciliation, conditionnent la recevabilité de l’action en constat de résiliation. Leur respect permet au juge de déclarer l’action recevable. Cette exigence procédurale est essentielle pour garantir un équilibre entre les droits du bailleur et la protection du locataire en difficulté.
II. L’aménagement judiciaire des effets de la clause résolutoire
A. L’octroi de délais de paiement suspensifs
Le tribunal, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a usé de la faculté offerte par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il précise que » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « . En l’espèce, le locataire était absent, mais le tribunal a relevé qu’ » un plan d’apurement ayant déjà été mis en place « . Il a donc » autorisé M. [R] [D] à s’acquitter de la dette en 24 fois « et a » suspendu les effets de la clause résolutoire « . Cette décision illustre la volonté du juge de privilégier le maintien dans les lieux du locataire dès lors qu’il manifeste une capacité à apurer sa dette. La suspension de la clause résolutoire est subordonnée au respect des échéances fixées.
B. Les conséquences en cas de non-respect des délais
La décision prévoit un mécanisme de caducité des délais accordés. Le tribunal dispose qu’ » à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet « . En cas de défaillance, l’expulsion est ordonnée et une indemnité d’occupation est fixée. Ce dispositif assure un équilibre entre la clémence accordée au locataire et la protection des intérêts du bailleur. La clause résolutoire est ainsi réputée n’avoir jamais joué si le plan est respecté, mais retrouve toute son efficacité en cas de manquement. Cette solution, qui combine souplesse et fermeté, s’inscrit dans la logique des textes visant à prévenir les expulsions tout en garantissant au bailleur le recouvrement de sa créance.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
