Le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, par un jugement du 27 mars 2026 (n°26/00107), a été amené à se prononcer sur l’articulation entre une procédure de surendettement et l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation. Un bailleur social a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 octobre 2024. Les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans le délai de six semaines, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 5 décembre 2024. Toutefois, les locataires ont été déclarés recevables à une procédure de surendettement le 29 juillet 2025 et un plan de désendettement a été approuvé. Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir la condamnation des locataires au paiement de la dette locative. Les locataires ont invoqué l’existence de la procédure de surendettement pour faire obstacle à la résiliation. Le tribunal a constaté que la clause résolutoire était acquise en raison de l’infructuosité du commandement de payer, la recevabilité au surendettement étant postérieure à cette acquisition. Il a cependant accordé aux locataires des délais de paiement conformes au plan de surendettement et, pour le surplus, des délais de grâce, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. La question de droit posée était de savoir si l’existence d’une procédure de surendettement postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire pouvait paralyser cette acquisition ou simplement en suspendre les effets par l’octroi de délais de paiement. Le tribunal a répondu que la clause résolutoire était acquise, mais que ses effets pouvaient être suspendus par l’octroi de délais de paiement, combinant ainsi les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles du code de la consommation relatives au surendettement.
I. L’affirmation de l’autonomie du constat de la clause résolutoire vis-à-vis du surendettement
A. La stricte application des conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal rappelle d’abord le mécanisme classique de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement a été délivré le 23 octobre 2024 et le délai de six semaines a expiré le 5 décembre 2024. Les locataires n’ayant pas réglé les sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire était acquise à cette date. Le tribunal constate que la décision de recevabilité au surendettement est intervenue le 29 juillet 2025, soit postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Il en déduit que cette circonstance « n’a pas d’influence sur l’acquisition de la clause résolutoire ». Cette solution est conforme à la jurisprudence qui considère que « la décision de recevabilité à la procédure de surendettement ne peut en conséquence paralyser l’application de la clause résolutoire » (Cour d’appel de Riom, 7 janvier 2025, n°22/02322). Ainsi, le juge distingue nettement le moment de l’acquisition de la clause résolutoire, qui obéit aux seules conditions de l’article 24, de l’existence d’une procédure de surendettement ultérieure, qui ne peut remettre en cause un droit déjà acquis.
B. Le refus d’une confusion entre le constat de la clause et les mesures de traitement du surendettement
Le tribunal opère une distinction méthodologique entre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les effets de la procédure de surendettement. Il affirme que la recevabilité au surendettement n’a pas d’effet rétroactif sur les droits du bailleur nés avant cette recevabilité. Cette position s’inscrit dans la logique de l’article L. 721-4 du code de la consommation, qui fixe la date de recevabilité comme point de départ des mesures protectrices. En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise avant cette date, le principe de l’acquisition est maintenu. Le tribunal refuse donc de faire du surendettement un obstacle à la reconnaissance de la résiliation du bail. Il suit en cela une approche chronologique stricte : la clause résolutoire étant née avant la procédure de surendettement, elle ne peut être anéantie par celle-ci. Cette solution garantit la sécurité juridique du bailleur, qui peut se prévaloir d’un droit acquis avant l’ouverture de la procédure de surendettement.
II. L’assouplissement des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement
A. L’application des dispositions protectrices de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989
Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal met en œuvre les dispositions de l’article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit que, lorsqu’un plan conventionnel de redressement a été approuvé, « le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement ». Cette disposition est impérative : le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation lorsque les conditions sont réunies, notamment la reprise du paiement des loyers courants. En l’espèce, le plan de désendettement a été approuvé le 29 juillet 2025 et les locataires ont repris le paiement des loyers courants, comme l’atteste le décompte produit. Le tribunal applique donc strictement ce texte, en autorisant les locataires à s’acquitter de la dette conformément au plan. Il reprend ainsi la solution selon laquelle, dans une telle hypothèse, le juge « accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan » (Cour d’appel de Bordeaux, 13 février 2025, n°24/03170). Cette application de l’article 24 VI 2° permet de concilier le constat de la clause résolutoire avec l’objectif de maintien dans les lieux des débiteurs de bonne foi.
B. L’octroi complémentaire de délais de grâce pour le surplus de la dette et la suspension des effets de la clause
Pour le surplus de la dette non couvert par le plan de surendettement, le tribunal recourt à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En l’espèce, le tribunal constate que la dette locative fixée par la commission de surendettement (4.341,38 euros) est inférieure à celle constatée dans la procédure (3.618 euros après déduction), mais qu’un solde de 846,14 euros subsiste en dehors du plan. Pour cette somme, le tribunal accorde trois échéances mensuelles supplémentaires, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. Il précise que si les délais accordés sont respectés, « la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette solution combine harmonieusement les deux dispositifs légaux : le plan de surendettement pour la part fixée par la commission, et les délais de grâce pour le surplus. Le tribunal assure ainsi une protection complète du débiteur tout en préservant les intérêts du bailleur par une clause de caducité en cas de non-paiement. Il concilie ainsi la rigueur du constat de la clause résolutoire avec l’équité des mesures de traitement du surendettement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 721-4 du Code de la consommation En vigueur
A la demande du débiteur, la commission peut saisir, à compter du dépôt du dossier et jusqu’à la décision statuant sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.
En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier ou du représentant local de la Banque de France. La commission est ensuite informée de cette saisine.
