Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, par un jugement du 27 mars 2026 (n°26/00114), a eu à connaître d’une demande aux fins de constat de la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés locatifs. Un bail avait été conclu le 7 mars 2023 entre une société d’habitat à loyer modéré, personne morale, et un locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié le 13 février 2025. La bailleresse justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025 et avoir notifié l’assignation à la préfecture le 25 novembre 2025. Le locataire ne comparaissait pas à l’audience du 27 janvier 2026. Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, devait se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action. La question de droit centrale était celle de l’étendue des obligations procédurales pesant sur un bailleur personne morale pour que son action aux fins de constat de la résiliation du bail soit recevable, et des effets de cette résiliation sur la dette locative. Le juge a déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 14 avril 2025, ordonné l’expulsion du locataire et condamné ce dernier au paiement des sommes dues et d’une indemnité d’occupation. Il importe d’examiner la manière dont le tribunal a mis en œuvre les mécanismes protecteurs prévus par la loi (I), puis d’apprécier la portée de cette solution dans le paysage jurisprudentiel actuel (II).
I. La rigueur du contrôle des conditions procédurales de l’action en résiliation
A. La vérification exhaustive des obligations préalables imposées au bailleur
Le tribunal a procédé à un contrôle précis de la double condition de recevabilité édictée par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Pour les bailleurs personnes morales, cet article impose, sous peine d’irrecevabilité, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la société bailleresse justifiait d’une saisine par voie électronique le 14 février 2025 pour une assignation délivrée le 24 novembre 2025, respectant ainsi le délai de deux mois exigé. Le juge a vérifié que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’avaient pas modifié cette exigence, qui demeure applicable en l’état. Il a également contrôlé la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, effectuée le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026. Cette double vérification démontre l’attachement du juge à un respect strict des formes, alors même que le locataire, défaillant, ne soulevait aucune contestation. Le juge ne se contente pas de la régularité apparente, il s’assure que toutes les phases de la procédure d’alerte et de prévention ont été accomplies.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences indemnitaires
Le tribunal a constaté que le commandement de payer signifié le 13 février 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail du 7 mars 2023, était demeuré infructueux durant plus de deux mois. En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 14 avril 2025. Le juge a alors tiré les conséquences de cette résiliation de plein droit : le locataire est devenu occupant sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité, fondée sur l’article 1240 du code civil, est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Le tribunal a également condamné le locataire au paiement de la dette locative, arrêtée au 16 décembre 2025, à hauteur de 8 409,10 euros. Il a distingué les intérêts légaux sur la somme de 3 197,94 euros à compter de l’assignation, et sur le surplus à compter du jugement. Cette solution, classique en la matière, s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure.
II. La portée d’une décision ancrée dans un contentieux de masse
A. L’équilibre préservé entre protection du locataire et célérité procédurale
Le jugement illustre la fonction régulatrice du juge des contentieux de la protection. Il applique avec rigueur les conditions procédurales prévues par le législateur, qui visent à garantir un préavis aux services sociaux avant toute expulsion. La Cour d’appel de Versailles a rappelé que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal de Châlons-en-Champagne s’inscrit dans cette lecture exigeante des textes. En contrôlant d’office ces conditions, le juge pallie l’absence de comparution du locataire et assure l’effectivité des mécanismes de prévention. La solution apparaît juridiquement fondée et protectrice des intérêts du débiteur, même défaillant.
B. Les nuances selon la qualité du bailleur et la portée de la décision
Le juge a distingué implicitement la situation du bailleur personne morale de celle du bailleur personne physique. Pour ce dernier, l’article 24 III impose une notification de l’assignation six semaines avant l’audience, mais aussi une obligation de signalement du commandement de payer à la commission de coordination, comme le rappelle la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). En l’espèce, le tribunal n’a pas exigé ce signalement pour la personne morale, se concentrant sur la saisine préalable de la commission. Cette décision, bien que rendue par un tribunal de première instance, confirme la lecture dominante des textes : l’obligation de signalement du commandement concerne spécifiquement les bailleurs personnes physiques, tandis que la saisine préalable est la condition centrale pour les personnes morales. Le jugement s’inscrit ainsi dans une jurisprudence constante et ne présente pas de caractère novateur. Il demeure une application rigoureuse du droit positif, qui conforte la pratique des juges du fond en matière de contentieux locatif. La solution adoptée garantit un équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection sociale des locataires, tout en imposant aux professionnels un respect scrupuleux des procédures préventives.
