Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa qualité de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement destiné à régler le sort d’un contrat de bail d’habitation emportant clause résolutoire. Un bail avait été conclu le 29 février 2024 entre une société d’habitat à loyer modéré et une locataire. Le loyer et les charges n’étant plus réglés, la bailleresse a fait signifier à sa locataire, le 11 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un principal de 4.020,93 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
La bailleresse a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2025, soit deux mois avant l’assignation délivrée le 24 novembre 2025. Une copie de cette assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne le 25 novembre 2025, c’est-à-dire plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026. Devant le tribunal, la locataire, présente, a reconnu le principe et le montant de la dette, évaluée à 5.586,59 euros après déduction des frais de recouvrement irréguliers.
Le problème de droit soumis au juge était de savoir si les conditions légales de mise en œuvre de la clause résolutoire, telles que fixées par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, étaient remplies, et si la demande de constat était recevable au regard des obligations procédurales de saisine de la CCAPEX et de notification à la préfecture. Le tribunal a répondu par l’affirmative en toutes ses branches, déclarant l’action recevable, constatant l’acquisition de la clause résolutoire au 23 août 2025, ordonnant l’expulsion, et condamnant la locataire au paiement de la dette locative ainsi qu’à une indemnité d’occupation.
I. Les conditions strictes de mise en œuvre de la clause résolutoire
A. La recevabilité subordonnée au respect des obligations procédurales préalables
Le tribunal a d’abord vérifié que la bailleresse avait saisi la CCAPEX par voie électronique le 15 juillet 2025, soit « deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025 ». Cette exigence, posée à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, constitue une condition de recevabilité de l’action en constat de la clause résolutoire. Le juge a également relevé que la notification à la préfecture avait été effectuée le 25 novembre 2025, soit « plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026 », conformément à l’article 24 III de la même loi. En procédant à ce double contrôle, le juge des contentieux de la protection applique rigoureusement le dispositif législatif destiné à prévenir les expulsions locatives sans phase de dialogue préalable. La jurisprudence récente confirme cette interprétation stricte des délais : « Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). La décision commentée, en déclarant l’action recevable, s’inscrit dans cette ligne exigeante. Le formalisme protecteur est ainsi pleinement respecté.
B. Le respect du délai légal réduit de six semaines après le commandement de payer
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce délai a été réduit de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, modification substantielle que le tribunal a correctement appliquée. En l’espèce, le commandement a été signifié le 11 juillet 2025 et est resté infructueux, de sorte que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 août 2025 ». Le juge vérifie ainsi que le délai de six semaines, soit quarante-deux jours, s’est écoulé sans que la locataire ne se soit acquittée de sa dette. La doctrine rappelle que « ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 » (Cour d’appel de Toulouse, 27 mars 2025, n°24/01796). Le tribunal fait donc une application exacte du droit positif, en constatant la résiliation de plein droit du bail à l’expiration de ce délai. La clause résolutoire a ainsi produit son effet automatique, transformant la locataire en occupante sans droit ni titre à compter du 23 août 2025.
II. Les conséquences indemnitaires et exécutoires de la résiliation
A. La fixation de la dette locative et de l’indemnité d’occupation sur le fondement de la faute civile
Après avoir constaté la résiliation du bail, le tribunal a condamné la locataire au paiement de la somme de 5.586,59 euros au titre de la dette locative. Le juge a opéré un contrôle minutieux du décompte produit par la bailleresse, retranchant les frais de recouvrement antérieurs à l’effacement de dette intervenu le 14 novembre 2024, ainsi que le coût du commandement de payer. Cette vérification illustre le pouvoir du juge de ne pas entériner automatiquement les sommes réclamées. Par ailleurs, la locataire a reconnu le principe et le montant de la dette, ce qui a facilité le travail du tribunal. S’agissant de l’indemnité d’occupation, le juge a rappelé que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation ». Il a fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette solution, conforme à l’article 1240 du code civil, assure une réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur, privé de la jouissance de son bien.
B. La portée exécutoire du jugement et le sort des dépens
Le tribunal a ordonné l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, selon les modalités légales, avec le concours de la force publique si nécessaire après un commandement de quitter les lieux. Le sort du mobilier a été renvoyé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, garantissant ainsi le respect des droits des occupants. En application de l’article 696 du code de procédure civile, la locataire, partie succombante, a été condamnée aux dépens. Enfin, une somme de 200 euros a été accordée à la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a également prévu sa notification à la Préfecture de la Marne, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, mesure destinée à permettre le signalement de l’expulsion et à faciliter les éventuelles mesures d’accompagnement social. La décision commentée constitue ainsi une application rigoureuse et équilibrée du dispositif légal de protection contre les expulsions.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
