Le Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n° 26/00117) relatif aux conséquences d’un bail d’habitation conclu le 14 août 2018. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié à la locataire le 14 mars 2024 pour un arriéré locatif. La société bailleresse, personne morale de type organisme HLM, avait saisi le 15 mars 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, puis assigné la locataire le 24 novembre 2025 en constat de résiliation du bail et en paiement. La locataire comparaissait et exposait avoir repris le paiement du loyer courant. Le tribunal, après avoir constaté la recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire au 15 mai 2024, a accordé à la locataire des délais de paiement sur trente-six mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période, et a précisé que si la dette était intégralement réglée dans les délais, la clause serait réputée n’avoir jamais joué. La question de droit centrale était celle des pouvoirs du juge de suspendre une clause résolutoire déjà acquise en accordant des délais de paiement au locataire ayant repris le versement intégral du loyer courant. Le tribunal a fait application des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, jugeant que les conditions légales étaient remplies.
I. La constatation prudente de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de l’action intentée par la société bailleresse. L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d’irrecevabilité, que les bailleurs personnes morales autres que certaines sociétés civiles familiales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l’espèce, la saisine de cette commission par voie électronique datait du 15 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 novembre 2025. Le tribunal a donc déclaré l’action recevable. Cette solution est conforme à la jurisprudence rappelée par la Cour d’appel de Versailles le 4 mars 2025, selon laquelle » il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n° 23/07059). Le juge a ainsi respecté scrupuleusement les exigences légales, garantissant la régularité de la procédure.
B. La réunion des conditions de fond de la clause résolutoire
Sur le fond, le tribunal a constaté que le bail contenait une clause résolutoire et qu’un commandement de payer avait été signifié le 14 mars 2024, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer non suivi d’effet. Le juge a donc fixé au 15 mai 2024 la date d’acquisition de la clause. Cette solution est logique et conforme aux textes : le commandement ayant été délivré le 14 mars 2024, le délai de deux mois expirait le 14 mai 2024, mais le jugement retient le 15 mai 2024, sans doute par application des règles de computation des délais. Le tribunal a ainsi respecté le mécanisme de la clause résolutoire, qui constitue un mode de résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire à son obligation de payer le loyer. La dette locative étant établie, les conditions de fond de la clause étaient réunies.
II. L’octroi mesuré de délais de paiement suspensifs
A. Les conditions strictes de l’octroi des délais
Après avoir constaté l’acquisition de la clause, le tribunal a examiné la possibilité d’accorder des délais de paiement au locataire. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Le relevé de compte montrait que la locataire avait effectué un paiement de 273 euros le 15 décembre 2025 et payait régulièrement le loyer courant. Sa situation financière, exposée à l’audience, permettait d’établir qu’elle était en mesure de rembourser sa dette par mensualités. Le juge a donc accordé trente-cinq mensualités de 68 euros et une trente-sixième pour solde. Cette décision s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la Cour d’appel de Bourges du 23 janvier 2025, qui rappelle que » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative « (Cour d’appel de Bourges, 23 janvier 2025, n° 24/00368). Le tribunal a fait une application rigoureuse de ces conditions, vérifiant tant la reprise du paiement du loyer courant que la capacité de remboursement.
B. Les effets différenciés des délais sur la clause résolutoire
Le tribunal a ensuite précisé les conséquences de l’octroi des délais sur la clause résolutoire. En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, les délais de paiement suspendus l’effet de la clause résolutoire pendant leur cours. Le juge a donc suspendu les effets de la clause pendant la période d’échelonnement et a indiqué que si les délais étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise. Cette solution est protectrice pour le locataire, puisqu’elle lui permet de se maintenir dans les lieux à condition de respecter le plan de remboursement. En revanche, le jugement prévoit qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendrait ses effets, l’expulsion serait ordonnée et une indemnité d’occupation due. Le tribunal a ainsi concilié la protection du locataire avec les intérêts du bailleur, en assortissant la mesure de faveur d’une clause de caducité. Ce dispositif, classique en matière de contentieux locatif, offre un équilibre entre la nécessaire sauvegarde du droit au logement et le respect des obligations contractuelles.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
