Tribunal judiciaire de Chambery, le 12 septembre 2025, n°25/00097

Par une ordonnance de référé rendue le 12 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de Chambéry se prononce sur l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail d’habitation conclu en 2023, ainsi que sur la demande d’expulsion et de condamnation provisionnelle. Le litige naît d’un commandement de payer délivré en janvier 2025, suivi d’une assignation en référé au printemps, tandis que le locataire reprend le paiement du loyer courant et sollicite des délais de paiement.

La procédure préalable a été respectée. La commission compétente a été saisie plus de deux mois avant l’assignation, et une copie de l’acte a été notifiée au représentant de l’État dans le délai légal réformé. Le juge en déduit que « L’action est donc recevable. » La controverse porte alors sur l’entrée en vigueur des nouveautés législatives relatives aux délais post-commandement et à la suspension de la clause, ainsi que sur la portée des conditions nouvelles encadrant les délais de paiement.

La question de droit principale tient à la temporalité de la réforme de 2023 s’agissant des baux en cours, en particulier la réduction du délai minimal post-commandement de deux mois à six semaines, et à l’articulation de ce régime avec la faculté judiciaire d’accorder des délais assortis de la suspension de la clause de résiliation, sous condition de reprise du loyer courant avant l’audience. La solution retient l’acquisition de la clause au terme de deux mois, mais suspend ses effets pendant l’exécution d’un échéancier, aux conditions prévues par la loi de 1989 telle que modifiée.

I. Maintien du délai contractuel de deux mois

A. Application dans le temps de la réforme de 2023

Le juge adopte la lecture dégagée par l’avis rendu le 13 juin 2024. Il rappelle que, s’agissant des baux en cours, « les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 […] n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. » Cette affirmation s’articule avec l’article 1er du code civil sur l’entrée en vigueur des lois et avec l’article 1103 du même code, la force obligatoire du contrat demeurant le principe.

La motivation souligne en outre que la reconduction tacite intervenue après l’entrée en vigueur a reproduit le délai contractuel de deux mois, traduisant la volonté des parties de s’y tenir. Le raisonnement mobilise l’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 pour admettre des stipulations plus favorables au locataire, ce que constitue un délai plus long que le nouveau seuil légal. L’économie générale du texte réformé n’est pas contrariée, son souci de protection demeurant assuré.

B. Constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’acte de commandement a produit ses effets à l’issue du délai contractuel non abrégé par la réforme. Le juge relève que « Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mars 2025. » Cette constatation s’opère sans détour, sur la base des pièces de décompte et du caractère non apuré de la dette à l’échéance.

La proportionnalité de la mesure résolutoire se trouve néanmoins rapprochée du mécanisme légal de suspension conditionnelle. L’office du juge des référés s’exerce ainsi en deux temps, constat puis modulation, afin de concilier l’effectivité de la clause et la protection du logement par l’échelonnement.

II. Suspension des effets et portée de la modulation

A. Délais de paiement et condition de reprise du loyer courant

Le texte applicable exige la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience pour ouvrir la voie des délais et de la suspension. La décision s’y conforme, retenant que le locataire a repris le courant et décidant que « L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés. » Elle rappelle, dans les termes de la loi cités par le jugement, que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

La suspension ressort d’un équilibre précis. Elle dure tant que l’échéancier est exécuté et cesse au premier impayé. Les « délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. » Le dispositif, avec mensualités fixes et clause de déchéance, traduit cette vigilance, en ménageant une issue immédiate en cas de défaillance.

B. Appréciation normative et conséquences pratiques

La solution s’inscrit dans une cohérence de sources. Le maintien du délai de deux mois, plus favorable au locataire, s’accorde avec l’article 1103 du code civil et l’ordre public de protection de la loi de 1989, tandis que la recevabilité est sécurisée par l’application immédiate des nouvelles exigences procédurales. L’exposé recourt utilement au guide jurisprudentiel, sans que la rectification de la référence numérotée ne bouleverse la logique de fond.

Sur le terrain pratique, l’ordonnance retient une modulation proportionnée. Le refus d’une contrainte supplémentaire se justifie, car « il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte » dès lors que l’exécution provisoire, la clause de déchéance du terme et la possibilité du concours de la force publique suffisent. L’échelonnement réaliste et la suspension appareillent une exécution progressive, tout en garantissant la reconstitution rapide des droits du bailleur en cas de nouvel impayé.