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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant le 18 septembre 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour impayés de loyer. La requête est formée par une société de cautionnement subrogée dans les droits du bailleur. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire mais suspend ses effets. Il accorde des délais de paiement au locataire et le condamne au paiement des sommes dues.
L’application temporelle des lois récentes en droit du bail
La décision opère un distinguo précis sur l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Le juge écarte l’application de la disposition réduisant le délai de paiement après commandement. « la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application » (I.). En effet, le bail étant antérieur à la publication de la loi, le délai contractuel de deux mois prévaut. La solution respecte le principe de non-rétroactivité des lois et la sécurité contractuelle.
En revanche, les nouvelles règles procédurales sont appliquées. Le juge retient l’applicabilité des dispositions relatives à la réduction du délai de notification à l’administration. « celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours » (I.). De même, les conditions pour l’octroi de délais de paiement issues de la réforme sont utilisées. Ce raisonnement distingue les règles de fond, protectrices, des règles de procédure, d’application immédiate.
La portée de la subrogation de la caution et le régime des délais de paiement
La décision reconnaît la qualité et l’intérêt à agir de la société caution. Le juge applique l’article 2309 du code civil concernant la subrogation. « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur » (II.). Cette subrogation inclut l’action en résiliation du bail, confirmant une jurisprudence établie. « la caution subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution de bail » (Tribunal judiciaire de Béziers, le 1 août 2025, n°25/00060). L’intérêt à agir réside dans la prévention de nouvelles créances.
Le juge met en œuvre le nouveau dispositif des délais de paiement issu de la loi de 2023. Il constate que le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Il relève également sa capacité à régler la dette, au vu de ses ressources. Le juge applique alors l’article 24.V de la loi de 1989 modifié. « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (IV.). Cette citation est conforme à la jurisprudence récente (Tribunal judiciaire de Lyon, le 17 décembre 2025, n°25/01075). La suspension des effets de la clause résolutoire est ainsi ordonnée, équilibrant protection du locataire et recouvrement de la créance.
La décision illustre l’articulation subtile entre ancien et nouveau droit dans les procédures locatives. Elle affirme le principe de non-rétroactivité des lois pour les délais contractuels, protégeant la situation du locataire. Simultanément, elle applique immédiatement les nouvelles règles procédurales et les mécanismes de traitement amiable des impayés. La reconnaissance de l’action en résiliation par la caution sécurise l’intervention des garanties sociales. Enfin, l’octroi de délais de paiement sous conditions strictes incarne la philosophie préventive du droit contemporain des procédures d’expulsion.
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