Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, n°25/00135

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé, rend une ordonnance le 9 octobre 2025. Il se prononce sur une demande de résiliation de bail pour impayés de loyers formulée par un bailleur social contre ses locataires. La question centrale est l’application temporelle des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 modifiant la procédure d’expulsion pour loyers impayés. Le juge opère un distinguo entre les règles procédurales immédiatement applicables et les délais contractuels régissant l’acquisition de la clause résolutoire, qu’il écarte pour le bail en cause. Il constate l’acquisition de la clause mais en suspend les effets en accordant des délais de paiement.

La distinction entre dispositions substantielles et procédurales

Le juge opère une analyse fine de l’application dans le temps de la loi nouvelle. Il écarte l’application rétroactive de la modification du délai d’acquisition de la clause résolutoire. « En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023 […] la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette […] ne peut recevoir application » (Motifs, I). Ce raisonnement protège la sécurité juridique des conventions en cours. Il rejoint la solution dégagée par d’autres juridictions sur ce point précis. « Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours » (Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 3 juillet 2025, n°25/00157). La portée de cette distinction est essentielle pour les parties à un bail ancien.

En revanche, le juge retient l’application immédiate des nouvelles règles de procédure. « S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation […] celles-ci sont applicables en l’espèce » (Motifs, I). Cette application est justifiée par leur nature purement processuelle. Leur entrée en vigueur immédiate est conforme aux principes généraux du droit transitoire. La valeur de cette analyse réside dans sa cohérence avec la théorie classique distinguant le fond du procédural. Elle assure une modernisation rapide des règles de forme sans perturber les droits contractuels établis.

L’équilibre entre sanction du défaut de paiement et protection du locataire

Le juge constate la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire. « Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 21 novembre 2024 » (Motifs, III). Ce commandement est demeuré infructueux pendant le délai contractuel de deux mois. « Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025 » (Motifs, III). Cette constatation sanctionne le manquement contractuel des locataires. Elle rappelle la force obligatoire des engagements souscrits et l’efficacité des clauses résolutoires régulièrement mises en œuvre. La sécurité des relations locatives en dépend.

Toutefois, le juge use des pouvoirs nouveaux offerts par la loi pour aménager les conséquences de la résolution. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs, III). Il constate que les conditions légales sont remplies, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant. « L’effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés » (Motifs, III). Cette suspension conditionnelle concilie le droit du bailleur au recouvrement et la protection du logement du locataire. Elle illustre la fonction sociale du juge des contentieux de la protection, recherchant une solution pratique et équilibrée. La portée de cette décision est de privilégier le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi et de capacités de redressement.