Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé le 9 octobre 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur a respecté les formalités préalables à l’action. Le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire mais suspend ses effets. Il accorde des délais de paiement pour l’arriéré et rejette la demande d’astreinte.

L’application immédiate de la loi nouvelle aux procédures en cours

La détermination du droit applicable repose sur les principes d’entrée en vigueur de la loi. Le juge rappelle que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343). La loi du 27 juillet 2023 modifie substantiellement le droit des bails d’habitation. Ses dispositions s’appliquent dès lors que les actes de procédure sont postérieurs à sa publication. Le délai de règlement après commandement est ainsi réduit de deux mois à six semaines. Le délai de notification de l’assignation au préfet est également réduit. La loi nouvelle régit donc intégralement la procédure engagée. Cette application immédiate assure l’uniformité du droit pour les instances en cours. Elle permet la mise en œuvre rapide des objectifs du législateur. La sécurité juridique est préservée par le respect des principes généraux.

La modulation des effets de la clause résolutoire au bénéfice du locataire

L’acquisition de la clause est constatée après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire a cependant repris le versement intégral du loyer courant. Il démontre une capacité à régler sa dette grâce à ses revenus. Le juge peut alors accorder des délais de paiement sur le fondement de la loi nouvelle. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (article 24.V de la loi du 6 juillet 1989). Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant ces délais. Cette suspension est une mesure de faveur destinée à éviter l’expulsion. Elle est strictement conditionnée au respect des engagements de paiement. Le législateur cherche à concilier les droits du bailleur et la protection du locataire. Cette approche favorise le maintien dans les lieux et le recouvrement amiable des créances.

La sanction du non-respect des formalités préalables à l’action

La recevabilité de la demande est subordonnée au respect de deux formalités. La saisine d’une commission doit intervenir deux mois avant l’assignation. La notification de l’assignation au préfet doit avoir lieu six semaines avant l’audience. Ces conditions sont remplies en l’espèce par des envois recommandés. Le juge vérifie scrupuleusement les dates de réception des courriers. Cette vérification est essentielle pour assurer la régularité de la procédure. La jurisprudence rappelle que le juge n’a pas à relever d’office un défaut de notification. « Le juge n’a pas l’obligation de relever d’office le défaut de notification de l’assignation au représentant de l’état » (Cass. 3ème civ., 13 oct 2004, n°03-14.266). Cette irrégularité doit être soulevée par la partie qu’elle concerne. En l’absence de grief, la procédure peut valablement se poursuivre. Ces formalités visent à permettre une intervention sociale préventive. Leur respect strict garantit l’équilibre entre le recouvrement et la protection des locataires.

La mise en œuvre d’une exécution graduée et conditionnelle de la décision

Le juge organise un dispositif d’exécution complexe et progressif. Des délais de paiement échelonnés sont accordés pour l’arriéré. Le paiement du loyer courant doit se poursuivre normalement. La suspension de la clause résolutoire est maintenue pendant cette période. En cas de respect total, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise. En cas de défaillance, un mécanisme de sanction automatique se déclenche. La clause retrouve son effet, la dette devient exigible et l’expulsion peut être demandée. Le juge rejette l’astreinte sollicitée, estimant la contrainte suffisante. Cette construction juridique incite le locataire à respecter ses engagements. Elle offre au bailleur une voie d’exécution rapide en cas de nouvelle défaillance. Elle illustre la fonction pédagogique et préventive du juge des contentieux de la protection. La décision devient un instrument de gestion du risque locatif et de prévention des expulsions.