Le tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé le 9 octobre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur a signifié un commandement de payer le 28 février 2025. Le juge constate la réunion des conditions de la clause résolutoire mais accorde des délais de paiement au locataire. Il suspend les effets de la résiliation sous condition de respect des échéances fixées.
L’application immédiate de la loi nouvelle au contentieux en cours.
La décision applique strictement le principe d’application immédiate de la loi nouvelle aux procédures en cours. Le juge rappelle que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343). La loi du 27 juillet 2023, publiée au Journal officiel, modifie substantiellement les délais de la procédure d’expulsion. Le commandement de payer et l’assignation étant intervenus après sa publication, ses dispositions s’appliquent. Le délai pour régler la dette après commandement est ainsi réduit de deux mois à six semaines. La portée de cette analyse est essentielle pour les praticiens. Elle confirme que les modifications procédurales d’ordre public s’imposent immédiatement, même aux contrats en cours. Cette application rétroactive vise à assurer l’efficacité du nouveau dispositif protecteur sans délai.
La conciliation entre l’acquisition de la clause résolutoire et la protection du locataire.
Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement étant resté infructueux plus de six semaines. Toutefois, il use des pouvoirs nouveaux offerts par la loi de 2023 pour aménager les conséquences. Il peut accorder des délais de paiement et suspendre la résiliation si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge relève que le locataire « a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » et « apparaît en conséquence en situation de régler sa dette locative ». La suspension des effets de la clause est donc ordonnée. Cette solution illustre l’évolution du rôle du juge des référés. Il ne se contente plus de constater des droits acquis mais aménage leur exécution dans un but de prévention des expulsions. La valeur de cette approche est de substituer à la logique purement contractuelle une gestion judiciaire sociale du contentieux locatif.
L’encadrement strict des mesures de suspension et leurs conséquences.
La suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée et réversible. Le juge fixe un échéancier précis de dix mensualités. Il précise que « toute mensualité […] restée impayée sept jours après une mise en demeure justifiera que la clause résolutoire […] retrouve son plein effet ». L’intégralité de la dette redevient alors immédiatement exigible et l’expulsion peut être poursuivie. Ce dispositif crée un régime probatoire favorable au bailleur en cas de nouvel impayé. La portée de ce mécanisme est de rendre la suspension incitative et temporaire. Elle protège le locataire diligent tout en préservant les droits du bailleur face à un débiteur défaillant. Cette décision opère ainsi une synthèse équilibrée entre les impératifs contradictoires de la relation locative.
La renonciation à l’astreinte au profit d’autres moyens de contrainte.
Le juge rejette la demande d’astreinte sollicitée pour assurer l’expulsion. Il estime que « le recours possible à la force publique en cas de non respect [des délais] s’avère être une mesure de contrainte suffisante ». Ce refus s’explique par l’octroi de délais de paiement qui reporte l’éventuelle expulsion. La valeur de cette analyse est de limiter les mesures coercitives cumulatives. Elle démontre une appréciation globale de la contrainte nécessaire, évitant d’alourdir la situation du locataire déjà soumis à un échéancier strict. Le juge privilégie ainsi la sanction ultime de l’expulsion, conditionnelle, à une astreinte immédiate. Cette modération dans l’exercice du pouvoir d’injonction caractérise une approche mesurée du référé.
