Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 9 octobre 2025. Le bailleur social demandait la résiliation du bail pour impayés et l’expulsion du locataire. Ce dernier sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, en rejetant les demandes du locataire tout en lui accordant des délais pour solder sa dette. La décision opère une distinction fine quant à l’application dans le temps des dispositions protectrices issues de la loi du 27 juillet 2023.

L’application temporelle différenciée de la loi protectrice

La détermination du droit applicable révèle une lecture stricte du principe de non-rétroactivité. Le juge rappelle que l’entrée en vigueur d’une loi ne modifie pas les conventions en cours, conformément aux principes généraux. Il applique cette règle aux délais contractuels prévus pour le paiement après commandement. « Les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application » (Motifs, I). Le contrat, conclu avant la réforme, fixait un délai de deux mois que les reconductions tacites ont perpétué. La portée de cette analyse est de protéger la force obligatoire du contrat contre l’effet immédiat d’une loi nouvelle, même plus protectrice. Elle limite ainsi la portée immédiate des réformes législatives en matière contractuelle.

En revanche, les nouvelles conditions procédurales s’appliquent immédiatement aux instances en cours. Le juge estime que les règles de notification à l’autorité préfectorale et, surtout, les conditions d’octroi de délais relèvent du droit processuel. « Les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (…) sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi » (Motifs, I). La valeur de cette distinction est de faire prévaloir la loi nouvelle dès qu’elle régit l’action en justice, assurant une application uniforme des règles procédurales. Elle renforce l’effectivité du nouveau cadre protecteur pour les instances postérieures à son entrée en vigueur.

Le rejet des mesures protectrices pour défaut de condition préalable

L’application du nouveau droit conduit à un rejet sévère des demandes du locataire. Le juge constate d’abord la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement étant resté infructueux au-delà du délai contractuel. Il examine ensuite les demandes de délais et de suspension au regard des conditions légales. Le droit issu de la loi de 2023 subordonne ces mesures à une reprise préalable des paiements courants. Or, « il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que [le locataire] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience » (Motifs, III). Cette constatation factuelle est décisive et conduit au rejet des demandes. La jurisprudence confirme cette exigence stricte, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Nîmes : « Il résulte du décompte produit en demande, non contesté, que [le locataire] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, condition requise pour l’octroi de délais de paiement » (Tribunal judiciaire de Nîmes, le 6 janvier 2025, n°24/01308). La portée est claire : la reprise des paiements courants est une condition sine qua non, dont la preuve incombe au locataire.

Le juge tempère toutefois les conséquences de l’expulsion par des mesures d’adoucissement. Il accorde des délais de paiement pour l’arriéré locatif, au titre de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation précaire du débiteur. Il refuse en revanche l’astreinte sollicitée par le bailleur, estimant la menace de recours à la force publique suffisante. La valeur de cette modulation est d’articuler la fermeté sur le principe de l’expulsion avec une certaine mansuétude sur le recouvrement de la dette. La portée pratique est de permettre au locataire de solder sa dette ancienne tout en libérant le logement, évitant ainsi une aggravation excessive de sa situation financière. Cette approche concilie les intérêts du bailleur et la protection minimale du débiteur en situation de précarité.