Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, le 20 juin 2025, n°25/00218

Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, statuant le 20 juin 2025, a examiné une demande en constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur social avait saisi les instances prévues avant d’assigner son locataire défaillant. Le juge a déclaré la demande recevable et a constaté la résiliation du contrat pour défaut de paiement après commandement. Il a condamné le locataire au paiement des sommes dues et à l’expulsion, en ordonnant la transmission de la décision aux autorités pour un éventuel relogement.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des délais de préavis et de saisine préalable

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en justice. L’assignation a été notifiée en temps utile, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à la loi. Le bailleur justifie surtout avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 15 octobre 2024 et à la CAF le 3 novembre 2023. Cette double saisine respecte le délai de deux mois avant l’assignation exigé pour les bailleurs personnes morales. La demande est donc jugée parfaitement recevable sur le plan procédural.

La portée de cette vérification est essentielle pour la sécurité juridique. Elle rappelle que le non-respect de ces conditions de fond rend l’action irrecevable, comme l’a souligné une jurisprudence antérieure. « L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 requiert la saisine de Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l’avis dans certaines conditions de l’organisme payeur de l’allocation logement » (Tribunal judiciaire de Tours, le 14 novembre 2025, n°24/05420). La décision illustre l’application rigoureuse de ce formalisme protecteur des locataires.

Le fondement légal de la résiliation pour impayés

La condition du commandement de payer préalable

Sur le fond, le juge rappelle le principe légal gouvernant la résiliation pour impayés. La clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement daté du 2 octobre 2024 n’a pas été suivi de paiement dans le délai légal. Les conditions de l’article 24 de la loi de 1989 sont ainsi remplies, justifiant le constat de résiliation du bail à la date du 3 décembre 2024. Ce formalisme constitue une ultime mise en demeure pour le locataire.

La conséquence de cette résiliation est l’obligation de libérer les lieux. Le locataire devient un occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Le juge fixe alors une indemnité d’occupation équivalente au loyer, due jusqu’à la libération effective des lieux. Cette condamnation est logique et préserve les intérêts du bailleur pendant la période transitoire précédant l’exécution forcée. Elle assure une continuité financière pour l’organisme gestionnaire du parc social.

Les conséquences pécuniaires et l’articulation avec le relogement

La condamnation au paiement des créances et aux dépens

Le juge procède à un décompte précis des sommes dues par le locataire. Après retrait des frais inclus dans les dépens, la créance principale s’élève à 8 589,23 euros. Cette somme inclut les loyers et charges impayés ainsi que les indemnités d’occupation jusqu’en mai 2025. L’obligation et son montant n’étant pas contestés, la condamnation est prononcée avec intérêts au taux légal. Le locataire est également condamné aux dépens de l’instance, incluant les frais de commandement et d’assignation.

La décision intègre une dimension sociale par le biais des mesures d’accompagnement. Le greffe transmettra la décision au représentant de l’État en vue du relogement du locataire. Cette transmission, prévue par l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution, vise à éviter une expulsion sans solution de logement. Elle illustre la recherche d’un équilibre entre le droit du bailleur à recouvrer son bien et la protection du locataire contre la précarité. L’expulsion elle-même est ordonnée avec un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux, laissant un temps d’adaptation.