Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu sa décision le 24 juin 2025. Un bailleur social demandait la résiliation judiciaire d’un bail pour impayés de loyers. Après examen des conditions de recevabilité, le juge a constaté l’apurement complet de la dette locative. Il a en conséquence débouté le bailleur de l’ensemble de ses demandes, y compris l’expulsion et le paiement des dépens.
La recevabilité de l’action en résiliation
Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. La loi encadre rigoureusement la procédure de résiliation pour impayés dans le secteur locatif. Le bailleur doit notamment saisir une commission de prévention et informer le représentant de l’État. « Le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). En l’espèce, le bailleur justifie avoir respecté ces délais et formalités. Son action est donc déclarée recevable, montrant l’importance d’une procédure irréprochable pour le bailleur. Cette étape préalable est une condition sine qua non de l’examen au fond, protégeant le locataire contre une expulsion précipitée. La recevabilité n’est toutefois qu’une première étape, le fond de l’affaire restant à apprécier.
L’existence d’une dette locative certaine et liquide
Le juge examine ensuite le fondement de la demande, à savoir l’existence d’une dette locative. Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire. « Le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement […] et celle de payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil). Le bailleur réclamait le paiement d’un arriéré. Cependant, le juge opère un contrôle minutieux de la créance alléguée. Il relève que le bail ne mentionne pas la location d’un garage. « Aucune somme n’est mentionnée à ce titre dans le contrat de bail et HABITAT EURELIEN ne produit aucune autre pièce destinée à justifier […] l’existence d’un contrat de location du garage » (Motifs de la décision). Dès lors, les sommes réclamées pour ce garage sont retranchées de la dette. Après cette correction, la dette résiduelle s’avère intégralement payée. Le défaut de preuve du bailleur est donc fatal à sa demande. Ce contrôle strict protège le locataire contre des réclamations injustifiées ou insuffisamment étayées.
La conséquence : l’absence de manquement contractuel
L’apurement de la dette avant le jugement entraîne le rejet de la demande. La résiliation judiciaire pour impayés nécessite un manquement actuel et caractérisé. « Dès lors que ceux-ci ont apuré leur dette locative avant même que le juge ne se prononce […] la demande de résiliation judiciaire est fondée sur le manquement des locataires à leur obligation » (Motifs de la décision). Puisque le manquement a cessé, la cause de la résiliation disparaît. Cette solution rappelle que la sanction doit être proportionnée et que le juge statue sur la situation au jour de l’audience. Elle rejoint la jurisprudence selon laquelle un impayé persistant peut justifier la résolution. « Le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui […] peut être tenu comme suffisamment grave […] pour justifier la résolution du contrat » (Tribunal judiciaire de Rennes, le 6 février 2025, n°23/09562). À l’inverse, ici, l’absence de dette éteint le manquement. Les demandes accessoires d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet, soulignant le caractère accessoire de ces mesures.
La sanction procédurale pour le bailleur
Le bailleur, débouté, supporte les conséquences financières de l’échec de son action. Le juge applique le principe selon lequel la partie perdante supporte les dépens. « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie » (article 696 du code de procédure civile). Le bailleur est donc condamné à laisser les dépens à sa charge, incluant le coût de son propre commandement de payer. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée. Cette décision sanctionne une action jugée infondée en son fondement principal. Elle rappelle les risques procéduraux pour un bailleur qui engage une action sans une créance parfaitement établie. L’exécution provisoire de droit est toutefois maintenue, préservant les voies de recours. Cette décision équilibre ainsi la protection du locataire contre les procédures abusives et les droits du bailleur à agir en justice.
