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Le Tribunal judiciaire de Chartres, statuant le 9 octobre 2025, tranche un litige locatif entre un bailleur et un preneur à bail commercial. Le preneur réclame la restitution de son dépôt de garantie et des dommages-intérêts pour résistance abusive. Le bailleur demande l’indemnisation de nombreux travaux de remise en état des locaux et une perte de loyer. Le tribunal ordonne la restitution du dépôt et une indemnisation pour résistance abusive. Il retient partiellement la demande de travaux du bailleur et rejette la perte de loyer, avant d’ordonner la compensation des créances.
La preuve et la nature des obligations locatives
La preuve des obligations pécuniaires et des dégradations. Le tribunal rappelle le principe de la charge de la preuve selon l’article 1353 du Code civil. La preuve du paiement du dépôt de garantie, fait juridique, peut être rapportée par tous moyens. « La mention précise figurant dans le contrat de bail, ainsi que le courrier du 21 mars 2018, démontrent que le paiement du dépôt de garantie a bien eu lieu pour un montant de 80.000,00 euros. » Cette solution affirme la souplesse probatoire pour les faits juridiques comme le paiement. Elle consacre la force probante d’un écrit émanant du débiteur lui-même pour établir la réalité d’une créance.
La délimitation des réparations à la charge du preneur. Le tribunal opère une distinction nette entre les réparations locatives et les grosses réparations. Il applique l’article 1732 du code civil et les stipulations contractuelles. Les travaux d’entretien des sols et de l’électricité sont mis à la charge du locataire dès lors que les dégradations excèdent l’usure normale. En revanche, les travaux de toiture relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur. Le juge écarte ainsi les demandes correspondant à de la vétusté ou à des améliorations, protégeant le preneur d’une indemnisation excessive.
L’évaluation du préjudice et la réparation des manquements
L’appréciation concrète et proportionnée du préjudice réparable. Le tribunal procède à une analyse minutieuse, poste par poste, en comparant les états des lieux. Il exige un lien de causalité certain entre les dégradations constatées et les travaux facturés. Pour la porte sectionnelle, il relève que « la SAS SETI, qui est à l’origine de la demande en réparation, n’a pas apporté la preuve de la matérialité de son préjudice pour une porte en particulier. » Cette exigence de preuve précise évite une condamnation sur la base de simples présomptions. Elle rappelle que la charge de la preuve du préjudice et de son étendue incombe à la partie qui l’invoque.
La sanction de l’inexécution et la compensation des créances. Le tribunal admet la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive du bailleur. « Au vu du retard du bailleur dans la restitution du dépôt de garantie, qui a causé au preneur un préjudice financier excédant le préjudice réparé par les intérêts moratoires, il convient d’accorder à la société GXO une somme de 1.500,00 euros. » Cette condamnation sanctionne un comportement fautif dans l’exécution contractuelle. Enfin, l’ordonnancement de la compensation des créances réciproques simplifie l’exécution de la décision et reflète le bilan net des obligations de chaque partie.
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