Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 8 juillet 2025, n°25/00270

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu une décision le 8 juillet 2025. Suite à un défaut de paiement locatif, le bailleur a engagé une procédure en résiliation du bail et en expulsion. Le juge a dû trancher sur l’application du délai de résiliation et sur les conséquences de l’occupation post-résiliation. La juridiction a prononcé la résiliation du contrat, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à payer les sommes dues.

La détermination du délai de résiliation de plein droit

Le juge a d’abord précisé le régime applicable à la clause résolutoire pour défaut de paiement. Le texte légal en vigueur au moment du jugement prévoit un délai de six semaines après un commandement infructueux. Toutefois, le juge a rappelé le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. Il a ainsi fait application du délai contractuel de deux mois, conforme à la loi ancienne. Cette solution s’inscrit dans la sécurité juridique et le respect des droits acquis. La Cour de cassation avait indiqué que la loi « n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours » (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Le juge a donc vérifié la régularité de la mise en demeure préalable. Le commandement de payer, resté partiellement infructueux, a été régulièrement signifié. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter de la date fixée. Cette analyse garantit une application stricte des conditions de la résiliation.

Les conséquences pécuniaires de l’occupation sans titre

La résiliation entraîne la qualification d’occupant sans droit ni titre pour le locataire évincé. Le juge a distingué l’arriéré locatif proprement dit de l’indemnité d’occupation future. Concernant les loyers échus avant la résiliation, la créance est liquidée sur le fondement contractuel. Le bailleur a produit un décompte détaillé établissant le montant de l’arriéré. La condamnation au paiement de cette somme s’accompagne de l’application du taux d’intérêt légal. Pour la période suivant la résiliation, le préjudice de l’occupation illicite doit être réparé. Le juge a fixé une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire. Son montant est établi par référence au loyer initial, dans la limite de la demande. Cette indemnité court jusqu’à la libération effective des lieux par le locataire. La jurisprudence rappelle que les occupants « sont redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation de nature indemnitaire, au sens de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). La décision opère ainsi une réparation intégrale du préjudice subi.

Cette décision illustre le formalisme exigeant entourant la résiliation pour défaut de paiement. Elle confirme l’importance du respect des délais légaux en vigueur lors de la conclusion du bail. Le juge protège le bailleur tout en encadrant strictement l’exercice de ses prérogatives. La distinction entre dette contractuelle et indemnité réparatrice est par ailleurs maintenue. Elle assure une compensation adaptée à la nature du préjudice subi après la rupture du lien contractuel. Enfin, le jugement réputé contradictoire permet une instruction équitable malgré la défaillance du défendeur.