Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le 9 juillet 2025, n°25/00018

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 9 juillet 2025. Le bailleur a sollicité la résolution du bail pour défaut de paiement, l’expulsion du locataire, et le paiement de diverses sommes. Le locataire s’est opposé à ces demandes. Le juge a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion, et accordé des provisions au bailleur. Il a rejeté la demande de délais de paiement du locataire.

La mise en œuvre de la clause résolutoire légale

Le juge rappelle le régime de la clause résolutoire de plein droit prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il souligne que son effet est subordonné à un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge applique ici le délai de deux mois issu du bail, et non le nouveau délai légal de six semaines. Il motive cette solution par la non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. « Il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours » (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Cette précision est essentielle pour la sécurité juridique des relations contractuelles. Elle garantit l’application de la loi en vigueur lors de la conclusion du contrat, protégeant ainsi les attentes légitimes des parties.

Le juge constate ensuite la régularité du commandement et son caractère infructueux. Il en déduit la résiliation de plein droit du bail. Concernant la suspension de cette clause, le juge en rappelle strictement les conditions légales. Il constate que le locataire n’a pas repris le paiement intégral avant l’audience. « Il n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait intégralement repris le paiement du loyer » (Sur la clause résolutoire et l’expulsion). Cette appréciation stricte des conditions de suspension renforce l’effectivité de la clause résolutoire. Elle limite les possibilités pour le locataire de faire échec à la résiliation par des paiements partiels ou tardifs.

Les pouvoirs du juge des référés en matière de provisions

S’agissant de la créance locative, le juge fonde son pouvoir sur l’article 835 du code de procédure civile. Il accorde une provision dès lors que l’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable. « L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier » (Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif). Cette jurisprudence est constante et confirme l’absence d’exigence d’urgence pour ce type de provision. Elle permet une protection efficace et rapide des créanciers dont le droit est établi.

Le juge rejette la demande de délais de paiement du locataire. Il motive ce rejet par l’absence de reprise du paiement intégral avant l’audience. Cette condition est expressément prévue par la loi. « L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience » (Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif). Cette solution rappelle le caractère strict des conditions d’octroi de délais. Elle vise à éviter que des mesures de faveur ne prolongent indûment une situation de défaut de paiement préjudiciable au bailleur.

Enfin, le juge alloue une provision au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre. Il la fixe par référence au loyer précédent, dans la limite de la demande. Cette méthode de calcul est classique et vise à réparer le préjudice causé par l’occupation illicite. Elle indemnise à la fois la privation de jouissance et l’occupation irrégulière des lieux. La décision affirme ainsi la responsabilité pleine et entière de l’occupant évincé jusqu’à sa libération effective des locaux.