Tribunal judiciaire de Créteil, le 22 juillet 2025, n°25/00117

Le Tribunal judiciaire de Créteil, statuant en référé le 22 juillet 2025, a été saisi par une société bailleur afin de constater l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires. Les locataires, non représentés, sollicitaient des délais de paiement. Le juge des référés a constaté la régularité du commandement de payer et la résiliation du bail à compter du 24 août 2024. Il a condamné les preneurs au paiement des sommes dues, rejeté leur demande de délais et ordonné leur expulsion. Cette ordonnance soulève la question de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut statuer sur l’acquisition d’une clause résolutoire et apprécier les demandes de délais de paiement. La solution retenue confirme la compétence du juge des référés en la matière et adopte une interprétation stricte des conditions d’octroi de délais de paiement.

La compétence du juge des référés pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire est établie par une jurisprudence constante. L’ordonnance rappelle que « la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation consacre une exception notable au principe général de l’urgence en référé. Elle trouve son fondement dans la nature même de la clause résolutoire, dont l’acquisition est un effet de droit attaché à l’inexécution contractuelle. Le juge se borne ici à un constat, ce qui justifie l’absence d’exigence d’urgence. En l’espèce, le juge vérifie scrupuleusement la régularité du commandement préalable, soulignant qu’il « est régulier en ce qu’il contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées ». Cette analyse conditionnelle est essentielle, car un commandement défectueux empêcherait l’acquisition de la clause. Le juge en déduit logiquement que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 24 août 2024 ». Cette approche sécurise la position du bailleur en lui offrant une voie procédurale rapide pour obtenir l’expulsion et le recouvrement des créances, sans avoir à engager une procédure au fond souvent plus longue.

L’appréciation des demandes de délais de paiement par le juge des référés révèle une exigence de preuve substantielle de la part du débiteur. Face à la sollicitation des locataires, le juge adopte une position rigoureuse. Il motive son refus par « l’augmentation de la dette depuis la délivrance du commandement de payer sans reprise même partielle de l’arriéré, de l’objet du bail et de l’absence d’élément financier probatoire justifiant l’octroi de ceux-ci ». Cette motivation articule plusieurs critères cumulatifs. L’aggravation de la situation financière du locataire, illustrée par l’accroissement de la dette, constitue un premier indice de sa mauvaise foi ou de son incapacité persistante à payer. L’objet du bail, un simple emplacement de stationnement, écarte l’argument d’une occupation essentielle justifiant une protection accrue. Enfin, l’exigence d’un « élément financier probatoire » place une charge de démonstration lourde sur le locataire. Ce dernier doit apporter la preuve concrète et immédiate de sa capacité future à s’acquitter de sa dette. L’absence de représentation des défendeurs a sans doute pesé dans cette appréciation, mais le raisonnement du juge s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle restrictive visant à éviter que les délais de paiement ne vident de sa substance le droit du bailleur à voir exécuter le contrat. Cette sévérité est contrebalancée par le caractère provisoire de la décision, les locataires conservant la possibilité de contester le bien-fondé des créances devant le juge du fond.