Tribunal judiciaire de Dax, le 10 juin 2025, n°24/01263

Le tribunal judiciaire de Dax, statuant par jugement rendu le 10 juin 2025, a été saisi d’un litige entre deux propriétaires immobiliers mitoyens. La société demanderesse sollicitait la réparation d’un trouble anormal de voisinage causé par les désordres structurels d’un mur appartenant au syndicat des copropriétaires voisin. Après une instruction où la défense fut déclarée irrecevable pour constitution tardive, le tribunal a fait droit aux demandes principales en indemnisation. Il a retenu la responsabilité sans faute du syndicat pour trouble anormal et a ordonné la réparation du préjudice matériel ainsi que la capitalisation des intérêts.

La caractérisation objective du trouble anormal de voisinage

Le juge retient une appréciation in concreto du trouble fondée sur l’expertise. L’anormalité du trouble s’apprécie au regard des circonstances locales et doit présenter un caractère grave dépassant les inconvénients normaux. Le tribunal constate que les faiblesses structurelles du mur mitoyen, avec une déformation excessive et l’absence de diaphragme horizontal, compromettent la solidité de l’ouvrage. Ces désordres rendent le mur impropre à sa destination et empêchent la poursuite des travaux de réhabilitation dans le logement voisin. L’expert judiciaire a établi un lien direct de causalité entre l’état du mur et le trouble subi, caractérisant ainsi un trouble excédant les inconvénients habituels.

La portée de cette analyse confirme le caractère objectif du régime de responsabilité. « La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. » (Motifs) Cette solution s’inscrit en cohérence avec la jurisprudence récente qui affirme le principe d’une responsabilité de plein droit. « En matière de construction, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage permet d’engager la responsabilité de plein droit (c’est-à-dire sans faute) de l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 17 février 2025, n°23/10429). La faute de l’auteur du trouble est ainsi indifférente à la mise en œuvre de sa responsabilité.

La réparation du préjudice et la sanction procédurale

Le tribunal opère une distinction nette entre les chefs de préjudice certains et ceux non suffisamment prouvés. Les travaux réparatoires chiffrés par expertise à 43 884 euros et les honoraires de l’expert judiciaire de 7 028,86 euros sont accordés. En revanche, la demande de 12 614 euros au titre d’une compensation versée à des acquéreurs pour perte de loyers est rejetée. La société demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle a effectivement pris en charge cette somme. Cette décision rappelle l’importance du fardeau de la preuve en matière d’indemnisation, même lorsque la responsabilité est établie.

La décision comporte également une dimension procédurale et pécuniaire significative. Le défaut de comparution régulière du syndicat entraîne l’irrecevabilité de ses conclusions et une appréciation souveraine des demandes par le juge. Le tribunal ordonne la capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil à compter du 12 juillet 2022. Il condamne en outre la partie perdante aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette sanction procédurale complète la réparation du préjudice substantiel et souligne les conséquences d’une défense mal organisée.