Tribunal judiciaire de Dijon, le 19 septembre 2025, n°25/00091

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, statuant le 19 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur a initialement agi contre deux colocataires mais s’est désisté à l’égard de l’un d’eux. Le locataire défendeur principal, sans contester la dette, en a contesté le montant, arguant d’une responsabilité limitée à sa seule part. Le juge a rejeté cette argumentation et prononcé la résiliation du bail avec expulsion. La question centrale était de déterminer l’étendue de l’obligation au paiement des loyers pour un colocataire unique poursuivi.

Le principe de l’obligation solidaire entre colocataires

La décision affirme le caractère indivisible de l’obligation principale de paiement. Le juge constate que le locataire défendeur est « débiteur principal, tenu contractuellement sur le tout ». Cette formulation souligne que l’obligation de payer le loyer naît directement du contrat signé par chaque colocataire. L’engagement pris est un engagement personnel envers le bailleur pour la totalité de la redevance due, et non pour une simple quote-part. Le sens de cette analyse est de protéger le bailleur en lui garantissant un recours intégral contre tout locataire partie au contrat. Sa valeur réside dans la sécurité juridique des relations locatives et la force obligatoire du contrat. La portée en est pratique, permettant au propriétaire de choisir librement son débiteur sans avoir à poursuivre l’ensemble des colocataires.

La liberté du créancier dans le choix de son débiteur

Le rejet de la demande de division du dû consacre la liberté d’action du bailleur. Le juge estime en effet que « la SCI CLEGUI est libre d’agir à l’encontre de n’importe quel colocataire (ici : Monsieur [R]) et ne pas agir contre d’autres ». Ce principe procède directement de la nature de l’obligation contractuelle. Le créancier n’est pas tenu de diviser ses poursuites ni de rechercher la contribution de chaque codébiteur avant d’agir. La solution trouve un éclairage dans une jurisprudence récente qui rappelle qu’en vertu des dispositions contractuelles, les colocataires « sont tenus solidairement au paiement de toute dette contractée à l’occasion de ce contrat » (Cour d’appel de Versailles, le 6 mai 2025, n°24/00348). Le sens est de ne pas imposer au bailleur une charge procédurale excessive. La valeur est d’ordre économique et procédural, fluidifiant le recouvrement des créances. La portée est générale et s’applique à tout contrat de colocation engageant la solidarité.

Les effets pratiques de la solidarité en cas de désistement partiel

La décision illustre les conséquences concrètes du principe de solidarité lorsque le créancier modifie sa stratégie procédurale. Le désistement à l’égard d’un colocataire ne libère pas l’autre de sa dette pour le tout. Le locataire restant au procès demeure tenu de l’intégralité des arriérés, même pour la période de cohabitation. Cette solution est cohérente avec le régime de l’obligation solidaire, où chaque débiteur est engagé pour la totalité. Elle se distingue cependant des situations où la solidarité prend fin à une date certaine, par exemple en cas de séparation des colocataires ayant donné congé. Une jurisprudence précise en effet que « la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date » (Cass. Troisième chambre civile, le 8 avril 2021, n°19-23.343). Le sens est de lier les effets de la solidarité à la naissance de la créance. La valeur est de protéger l’ancien colocataire pour les dettes futures. La portée de l’arrêt commenté est donc de confirmer que le désistement n’a pas d’effet rétroactif sur la dette déjà née.

La sanction du défaut de paiement et ses modalités d’exécution

Le juge applique rigoureusement les sanctions contractuelles et légales prévues en cas d’impayés. La résiliation est prononcée par application de l’article 1728 du code civil et de la clause résolutoire, prenant effet après le délai de deux mois suivant le commandement. L’expulsion est autorisée malgré l’intention déclarée du locataire de quitter les lieux, car aucune date précise n’a été communiquée. Cette sévérité s’explique par la nécessité de mettre un terme à une situation d’impayés persistante. Le juge ordonne également le paiement d’une indemnité d’occupation post-résiliation, fixée au montant du loyer, jusqu’à la libération effective. Le sens est de prévenir toute occupation gratuite après la rupture du contrat. La valeur est de garantir une réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur. La portée est de rappeler que l’obligation de payer perdure sous une forme différente tant que les lieux ne sont pas restitués.