Tribunal judiciaire de Dijon, le 19 septembre 2025, n°25/00096

Le juge des contentieux de la protection a rendu un jugement le 19 septembre 2025. Il statue sur les demandes d’un bailleur concernant des loyers impayés et des dégradations locatives. Le locataire n’a pas contesté les faits qui lui sont reprochés. Le juge accueille en partie les demandes du bailleur et condamne le locataire au paiement de plusieurs sommes. Il rejette également certaines demandes jugées insuffisamment étayées.

La preuve des obligations locatives non exécutées

Le juge rappelle d’abord les obligations légales pesant sur le preneur. Le locataire doit payer le loyer aux termes convenus et répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail. La violation de ces obligations engage sa responsabilité et peut justifier une condamnation au paiement. Le bailleur doit toutefois rapporter la preuve des manquements allégués pour obtenir gain de cause.

En l’espèce, la preuve des loyers impayés est apportée par plusieurs documents versés aux débats. Le bailleur produit un décompte analytique des sommes dues et une sommation interpellative. Ces pièces démontrent l’absence de paiement régulier par le locataire. « Ces pièces versées aux débats montrent que [le locataire] n’a pas payé régulièrement les loyers. » (2.- Sur le paiement des loyers et charges impayés) Le juge en déduit la violation des dispositions légales et contractuelles.

Concernant les dégradations, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée et un procès-verbal de constat. Des devis de remise en état chiffrent le préjudice subi. « Les pièces 1 à 6 versées aux débats montrent que [le locataire] n’a pas rendu le logement en bon état. » (2.- Sur le paiement des réparations locatives) Cette documentation permet au juge de constater le manquement à l’obligation de restitution.

L’appréciation et le rejet de certaines demandes indemnitaires

Le juge procède à une appréciation stricte des preuves produites pour chiffrer le préjudice. Il admet les demandes fondées sur des devis détaillés de remise en état et de nettoyage. Ces devis permettent d’évaluer le coût des réparations locatives nécessaires. Le bailleur est donc fondé à en réclamer le remboursement au locataire responsable des dégradations.

En revanche, le juge rejette les demandes concernant l’achat de mobilier et d’électroménager. Les factures produites sont jugées insuffisamment précises pour constituer une preuve valable. « Ce sont des factures « pro forma », trop laconiques pour qu’on puisse les considérer comme des éléments probatoires suffisants. » (2.- Sur le paiement des réparations locatives) Le défaut de description des objets achetés entraîne le rejet de ces demandes.

Cette décision illustre l’importance de la qualité probatoire des pièces produites. Elle rejoint une jurisprudence exigeante sur la nécessité d’éléments comparatifs clairs. « L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie notamment par la comparaison des états des lieux. » (Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 12 juin 2025, n°23/10609) Une documentation imprécise ou incomplète peut conduire au rejet de la demande.

La portée de la décision sur la charge de la preuve

Le jugement confirme la répartition classique de la charge de la preuve en matière locative. Le bailleur qui réclame des indemnités doit prouver l’existence du préjudice et son montant. Il lui incombe de produire des éléments probants et détaillés pour étayer sa demande. La simple affirmation ou une documentation lacunaire ne suffit pas à convaincre le juge.

La solution retenue souligne également l’importance des états des lieux. Ces documents constituent le point de départ essentiel pour toute comparaison. « Les dégradations s’apprécient en comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie. » (Cour d’appel de Rennes, le 30 avril 2025, n°22/02423) Leur clarté et leur lisibilité sont donc primordiales pour la suite du litige.

Enfin, la décision rappelle les conditions de mise en jeu de la responsabilité du locataire. Celui-ci est tenu de répondre des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance. Il ne peut s’exonérer que s’il prouve un cas de force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers. En l’absence d’une telle preuve, sa responsabilité est engagée pour les dégradations constatées.