Tribunal judiciaire de Dijon, le 19 septembre 2025, n°25/00133

Le juge des contentieux de la protection, le 19 septembre 2025, statue sur une demande en résiliation de bail et expulsion. L’organisme caution, subrogé dans les droits du bailleur, agit en raison d’importants impayés de loyers. Le locataire, assisté socialement, reconnaît la dette mais sollicite des délais. Le juge rejette la demande de renvoi et prononce la résiliation du bail ainsi que l’expulsion. Il accorde cependant un échelonnement du paiement de la dette tout en refusant un délai à l’expulsion.

La recevabilité de l’action en résiliation par la caution

La légitimité de l’action subrogatoire de l’organisme de cautionnement. Le juge fonde sa décision sur un ensemble de textes relatifs au droit des contrats et au cautionnement. Il rappelle la jurisprudence constante concernant les droits de la caution ayant réglé les loyers. « Il est de jurisprudence constante que la caution d’un locataire qui a réglé les loyers du locataire a le droit d’agir, d’une part en résiliation du bail et en expulsion des lieux occupés, et d’autre part en paiement des sommes dues en vertu de sa quittance subrogatoire. » (Motifs, 2). La caution produit l’ensemble des pièces justificatives nécessaires, établissant la réalité des impayés et la régularité de la procédure. Cette production documentaire complète permet au juge de constater la violation des obligations contractuelles par le locataire. La caution est ainsi fondée à solliciter la résiliation du bail par application de la clause résolutoire. La portée de cette analyse est de confirmer la position procédurale solide d’un organisme de cautionnement comme le dispositif Visale. Elle sécurise son action en recouvrement et en exécution forcée après paiement des loyers impayés aux bailleurs.

La mise en œuvre effective de la résiliation et de l’expulsion. Le juge constate la résiliation du bail à une date précise, déterminée par le commandement de payer. Il autorise immédiatement l’expulsion du locataire et la mise en demeure de ses biens. Le locataire est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette décision illustre la sévérité des conséquences d’un défaut de paiement des loyers en matière de bail d’habitation. Le juge écarte tout délai à l’expulsion, invoquant notamment la proximité de la trêve hivernale. Cette motivation souligne que le législateur a déjà prévu un mécanisme de protection temporaire. Le sens de cette solution est de permettre une exécution rapide de la décision au profit du créancier. Elle assure l’efficacité du recouvrement tout en maintenant un cadre légal protecteur pour le locataire défaillant.

L’aménagement des conséquences de la condamnation pécuniaire

L’octroi exceptionnel d’un échelonnement du paiement de la dette. Le locataire bénéficie d’un aménagement de sa dette en vingt-quatre mensualités. Le juge se fonde sur l’article 1343-5 du code civil et sur la situation sociale précaire du débiteur. « À titre exceptionnel, il y a lieu de lui accorder un échelonnement du paiement du reliquat dû » (Motifs, 3). Le dossier social et financier versé aux débats permet cette appréciation in concreto. Cette décision s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence récente. « Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (Cour d’appel, le 6 février 2025, n°24/04874). La valeur de cette mesure est de concilier le droit au recouvrement du créancier avec le principe de proportionnalité de la peine. Elle évite une aggravation excessive de la situation d’un débiteur de bonne foi mais en difficulté.

Le caractère strictement conditionnel et révocable de la mesure de grâce. L’échelonnement accordé est assorti d’une condition résolutoire en cas de défaut de paiement. Le juge précise que toute carence rendra caduque l’échelonnement sans mise en demeure préalable. Cette rigueur garantit les intérêts du créancier et prévient les manœuvres dilatoires du débiteur. Elle rappelle que l’aménagement est une faveur judiciaire et non un droit. Par ailleurs, le juge rejette la demande de renvoi formulée à l’audience, la jugeant dilatoire. Il condamne le locataire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La portée de cet ensemble de décisions est d’établir un équilibre entre clémence et fermeté. Le juge tempère la sévérité de l’expulsion par un échelonnement de la dette, mais en encadrant strictement son exécution pour protéger le créancier.