Le juge des contentieux de la protection, statuant le 19 septembre 2025, a examiné une demande en résiliation de bail pour troubles anormaux de voisinage. Le bailleur social invoquait des nuisances répétées causées par les locataires et leurs proches. Le juge a prononcé la résiliation du bail et autorisé l’expulsion, considérant les obligations contractuelles et légales violées.

La caractérisation d’un manquement grave aux obligations locatives

La violation de l’obligation fondamentale de jouissance paisible. Le juge rappelle le fondement légal de l’obligation pour le preneur d’user raisonnablement des lieux loués. « le preneur est tenu (…) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » (Motifs). Cette obligation est corroborée par la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Le manquement est établi par une pluralité de preuves documentaires versées aux débats. Ces pièces incluent des messages de doléances, une pétition de voisins et plusieurs attestations concordantes. Elles démontrent des nuisances sonores diurnes et nocturnes persistantes sur plus d’un an. Les faits reprochés englobent des cris, des disputes, des menaces et des aboiements de chiens. Cette accumulation constitue un trouble manifeste à la tranquillité de l’immeuble. La jurisprudence confirme cette approche en étendant la responsabilité du preneur. « le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge » (Tribunal judiciaire de Paris, le 8 janvier 2026, n°24/11561). La responsabilité des locataires est donc engagée pour les agissements de leur entourage.

L’appréciation souveraine des preuves et la gravité de l’inexécution. Le juge opère une appréciation concrète et complète des éléments de preuve apportés. Il relève spécifiquement la valeur probante des attestations et de la pétition des voisins. Un certificat médical attestant de l’impact psychologique des nuisances est également pris en compte. La durée des troubles, supérieure à une année, est un facteur aggravant essentiel. Elle démontre le caractère habituel et non isolé des comportements incriminés. Le juge en déduit une violation caractérisée des stipulations contractuelles et des dispositions légales. Cette inexécution est jugée suffisamment grave pour justifier la sanction la plus forte. La résolution du contrat est en effet possible « en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties » (Tribunal judiciaire de Valence, le 9 janvier 2025, n°24/00344). La gravité est ici établie par l’intensité, la diversité et la persistance des nuisances rapportées.

Les conséquences juridiques de la résiliation prononcée

La mise en œuvre de la sanction résolutoire et ses effets immédiats. La décision prononce la résiliation du bail à compter du jour du jugement. Elle s’appuie conjointement sur l’article 1728 du code civil et sur la clause résolutoire du contrat. Cette double base légale et contractuelle renforce la solidité de la décision rendue. Le juge autorise immédiatement l’expulsion des locataires et de toutes les personnes de leur chef. Le concours de la force publique peut être requis pour assurer l’exécution de cette mesure. Les biens laissés dans les lieux pourront être mis en garde-meubles aux frais des locataires. L’exécution provisoire est ordonnée, considérant sa compatibilité avec la nature du litige. Cette mesure empêche tout report effectif de la libération des lieux par la voie de l’appel. Elle assure une protection rapide et effective du voisinage et du patrimoine du bailleur. La portée de la décision est donc immédiate et contraignante pour les locataires condamnés.

Les obligations pécuniaires annexes et le principe de solidarité. La résiliation du bail n’éteint pas toutes les obligations financières des locataires. Ceux-ci sont tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus. Cette condamnation vise à prévenir toute occupation gratuite des lieux après le jugement. Les locataires sont également condamnés solidairement à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils supporteront en outre les dépens de l’instance, incluant les frais d’assignation. Le principe de solidarité retenu renforce la garantie pour le bailleur de recouvrer ces sommes. La décision illustre ainsi la dimension réparatrice et dissuasive de la sanction prononcée. Elle vise à compenser intégralement le préjudice subi par le bailleur et à sanctionner les manquements.