Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition le 19 septembre 2025, a été saisi par un bailleur social. Ce dernier réclamait le paiement de loyers impayés et d’indemnités pour dégradations locatives de la part de ses anciens locataires. Après une procédure contradictoire, la juridiction a fait droit aux principales demandes du bailleur, condamnant solidairement les locataires à payer les sommes réclamées.
La sanction des obligations pécuniaires du locataire
Le défaut de paiement des loyers entraîne une condamnation certaine. Le juge rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus en vertu de l’article 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur a produit les mises en demeure et un décompte analytique des sommes dues. Ces pièces démontrent l’absence de paiement régulier des redevances par les occupants. La violation des stipulations contractuelles et des dispositions légales est ainsi établie. La décision ordonne donc le paiement des loyers impayés, qui s’élèvent à 7 938,06 euros. Cette solution réaffirme le caractère essentiel de l’obligation de payer le loyer dans tout contrat de bail. Elle souligne également la nécessité pour le bailleur de rapporter une preuve précise et documentée des impayés. La production de mises en demeure et d’un décompte détaillé s’avère déterminante pour obtenir gain de cause.
La responsabilité du locataire pour les dégradations des lieux loués
Le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant son occupation, sauf cas exonératoires. Le juge fonde sa décision sur l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi de 1989. Le bailleur a versé aux débats le contrat de bail, l’état des lieux de sortie et plusieurs factures de travaux. L’état des lieux décrivait de nombreuses dégradations affectant divers éléments du logement et de ses équipements. Ces pièces attestent que les locaux n’ont pas été restitués en bon état par les preneurs. La juridiction en déduit une violation des obligations légales et contractuelles. Elle condamne donc les locataires à payer la somme de 6 225,57 euros au titre des frais de remise en état. Ce raisonnement illustre parfaitement le principe selon lequel « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (Tribunal judiciaire de Besançon, le 30 juin 2025, n°24/02306). La charge de la preuve des causes exonératoires pèse ainsi sur le locataire, qui ne l’a pas rapportée en l’espèce.
La portée probatoire de l’état des lieux de sortie
L’état des lieux comparatif constitue un élément probatoire central pour établir les dégradations. La décision s’appuie entièrement sur le constat d’état des lieux de sortie dressé par huissier. Ce document détaillait l’état de délabrement de nombreux éléments, des équipements sanitaires aux menuiseries. Les factures produites corroborent la nature et l’étendue des travaux nécessaires. Le juge en tire la conséquence que les locataires n’ont pas satisfait à leur obligation de restitution en bon état. Cette approche est conforme à la jurisprudence qui estime que « l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie » (Tribunal judiciaire de Besançon, le 30 juin 2025, n°24/02306). L’état des lieux de sortie, surtout lorsqu’il est dressé par un officier ministériel, présente une force probante considérable. Il permet de objectiver les désordres et de les distinguer de l’usure normale, fondant ainsi légitimement la condamnation aux réparations locatives.
La distinction entre réparations locatives et travaux incombant au bailleur
La décision opère une qualification implicite des travaux comme réparations locatives. Les éléments dégradés, tels que les accessoires électriques, les équipements sanitaires ou les menuiseries, relèvent typiquement de l’entretien courant. La juridiction valide les factures présentées par le bailleur sans discuter leur nature. Elle applique strictement le principe selon lequel le locataire supporte « l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (Tribunal judiciaire de Valence, le 19 février 2026, n°25/00518). En l’absence de preuve rapportée par les locataires sur une cause exonératoire, la condamnation est justifiée. Cette solution rappelle que la frontière entre réparations locatives et grosses réparations est souvent au cœur du litige. Elle confirme que c’est au locataire, en défense, d’établir que les désordres procèdent de la vétusté ou d’un vice de construction pour échapper à sa responsabilité.
