Tribunal judiciaire de Dijon, le 22 septembre 2025, n°25/00013

Le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé, rend une décision le 22 septembre 2025. Il s’agit d’une demande d’expulsion formée par une société foncière contre l’occupant d’un logement. La société foncière invoque une convention d’occupation précaire conclue dans le cadre d’une vente à réméré. L’occupant conteste la nature précaire de cette convention. Le juge des référés se déclare incompétent en raison d’une contestation sérieuse sur la qualification du contrat.

La compétence du juge des référés face à une contestation sérieuse

Les conditions de l’urgence et de l’évidence en référé. Le juge rappelle les principes généraux du référé définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut ordonner de mesures en présence d’une contestation sérieuse. Il constate que la demande se heurte à une telle contestation sur la nature du contrat. Cette solution rappelle que le référé n’est pas une voie de droit pour trancher des questions complexes de fond. Elle protège ainsi le droit à un procès équitable sur le fond.

L’existence d’une contestation sérieuse sur la qualification contractuelle. Le juge relève les éléments soulevés par l’occupant contre la qualification d’occupation précaire. Il note que « le montant de celle indemnité d’occupation ne représente a l’évidence pas une contrepartie financière modique » (Motifs). Il observe aussi que « la vente avec faculté de rachat n’est pas une cause de précarité objective » (Motifs). Ces arguments créent un doute sérieux nécessitant un examen au fond. Le juge estime donc ne pas avoir le pouvoir de prononcer l’expulsion en l’état.

L’analyse substantielle des critères de l’occupation précaire

La nécessité d’une contrepartie financière modique et objective. La décision définit la convention d’occupation précaire comme un contrat reconnaissant « un droit de jouissance précaire, moyennant une contrepartie financière » (Motifs). Elle exige que cette contrepartie soit « modique, nettement inférieure aux prix du marché immobilier » (Motifs). En l’espèce, le montant mensuel demandé est comparable à un loyer de marché. Ce critère financier est décisif pour écarter le caractère précaire et envisager une requalification.

L’exigence d’une cause de précarité indépendante de la volonté des parties. Le juge souligne que la précarité doit être justifiée par des circonstances objectives. La simple volonté contractuelle ne suffit pas à créer une occupation précaire légitime. La vente à réméré, opération purement conventionnelle, ne constitue pas une telle circonstance. Cette analyse rejoint la jurisprudence récente qui encadre strictement ce type de convention. Une cour d’appel a ainsi jugé qu’une occupation de plus de dix ans était « antinomique avec le caractère de précarité » (Cour d’appel de Versailles, le 3 décembre 2024, n°24/00444).

La portée de cette décision est significative pour la pratique des ventes à réméré. Elle rappelle que les clauses d’occupation précaire insérées dans ces actes sont soumises à un contrôle strict. Le juge des référés refuse de faire application d’une convention dont la validité est sérieusement douteuse. Il renvoie ainsi les parties à une instance au fond pour trancher la qualification. Cette solution préserve les protections du locataire face à des montages juridiques potentiellement abusifs. Elle s’inscrit dans une jurisprudence protectrice des occupants contre les précarités artificielles.