Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 22 septembre 2025, examine une demande de résiliation de bail pour impayés. Après avoir constaté la recevabilité de la requête, il prononce la résiliation et ordonne l’expulsion du locataire défaillant. Il condamne également ce dernier au paiement de diverses sommes, en accordant l’exécution provisoire à l’ordonnance.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des conditions préalables à l’action. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités imposées par la loi du 6 juillet 1989 avant toute action en résiliation. L’assignation n’est recevable qu’après la saisine obligatoire de la commission de coordination et l’expiration d’un délai de deux mois. « En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation […] avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Motifs). La décision consacre ainsi le caractère d’ordre public de cette procédure protectrice, garantissant un délai de réflexion et de médiation.
Le contrôle du juge en l’absence de comparution. Le défendeur ne comparaissant pas, le juge statue néanmoins sur le fond en exerçant un contrôle renforcé. « En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (Motifs). Ce rappel souligne que l’absence de la partie défenderesse n’équivaut pas à un acquiescement automatique à la demande. Le juge doit s’assurer du bien-fondé de la requête, préservant ainsi les droits de la partie absente. Cette approche est conforme à une jurisprudence constante, comme le rappelle un tribunal judiciaire : « En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (Tribunal judiciaire, le 9 février 2026, n°25/01036).
Les effets juridiques de la défaillance du locataire
La mise en œuvre effective de la clause résolutoire. La décision opère une application stricte des conditions de mise en œuvre de la clause contractuelle. Elle exige un commandement de payer préalable et un délai d’impayé de deux mois après ce commandement. « Un commandement de payer visant la clause résolutoire […] a été signifié au locataire le 26 décembre 2024 […] les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois » (Motifs). Cette solution rappelle que la clause résolutoire de plein droit n’est pas automatique. Elle nécessite une mise en demeure formelle et un délai de carence, protégeant le locataire contre une résiliation trop expéditive. Cette interprétation rejoint celle de la Cour d’appel qui précise : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel, le 9 janvier 2025, n°23/05089).
La sanction financière du maintien dans les lieux. Après la résiliation, le juge procède à une requalification des créances et fixe une indemnité d’occupation. « Les sommes correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles » (Motifs). Cette indemnité est fixée au montant du dernier loyer et charges, indexée selon les termes du bail résilié. Cette mesure vise à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre, tout en évitant une enrichissement sans cause. Elle assure une continuité financière pour le propriétaire pendant la période transitoire précédant l’expulsion effective, tout en encadrant strictement les sommes réclamables.
