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Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 22 septembre 2025, constate la résiliation d’un bail pour impayés. Il ordonne l’expulsion du locataire et le paiement de sommes dues. La décision précise les conditions d’acquisition de la clause résolutoire et le régime des indemnités d’occupation après résiliation.
La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire
Les conditions strictes de l’acquisition de la résiliation de plein droit.
Le juge rappelle que la clause contractuelle tient lieu de loi aux parties en vertu de l’article 1103 du Code civil. Le bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement. L’acquisition de cette clause est subordonnée au respect d’une procédure exigeante impliquant un commandement préalable. « Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 26 février 2025 » (Motifs). Le défaut de paiement persistant plus de deux mois après ce commandement rend la résiliation acquise. Cette analyse rejoint la jurisprudence exigeant un commandement formel pour activer une telle clause. « Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effets qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Montpellier, le 27 février 2025, n°24/02618). La décision affirme ainsi le formalisme protecteur encadrant la rupture unilatérale pour inexécution.
Les conséquences immédiates de la résiliation sur l’occupation des lieux.
Dès l’acquisition de la clause, le contrat est résilié et l’occupation devient irrégulière. Le juge constate donc que « la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 27 avril 2025 » (Motifs). Il en ordonne logiquement la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion du locataire et des occupants. Cette mesure est rendue possible par la procédure de référé, utilisée en raison de l’urgence caractérisée par l’occupation sans droit. Le juge fonde son pouvoir sur l’article 834 du Code de procédure civile pour les cas d’urgence. La décision rappelle ainsi l’effectivité des clauses résolutoires et la célérité que peut offrir le juge des contentieux de la protection pour rétablir le droit du bailleur.
Le régime financier de l’occupation post-résiliation
La distinction fondamentale entre loyers échus et indemnités d’occupation.
La résiliation opère une requalification juridique des sommes réclamées. Le juge distingue la dette locative antérieure à la rupture et les sommes dues après. « Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles » (Motifs). Cette distinction est essentielle car l’indemnité d’occupation, de nature mixte, n’est plus un loyer mais la contrepartie d’une occupation sans titre. La jurisprudence reconnaît cette nature spécifique. « L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 décembre 2025, n°25/06559). La décision applique strictement ce principe pour le calcul des créances.
La fixation provisionnelle de l’indemnité et le sort des autres frais.
Le juge fixe le montant de l’indemnité en se référant au contrat résilié. « Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail » (Motifs). Cette méthode, également retenue par la jurisprudence citée, assure une compensation équitable pour le bailleur. Par ailleurs, la décision condamne le locataire au paiement provisionnel des loyers impayés et des frais de procédure. Elle alloue aussi une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, elle rappelle le principe de l’exécution provisoire de droit en première instance. Cette décision illustre ainsi la gestion complète et pragmatique par le juge des suites pécuniaires d’une résiliation, garantissant une protection effective des intérêts du bailleur lésé.
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