Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé le 22 septembre 2025, se prononce sur une demande en expulsion pour défaut d’assurance et impayés. Après avoir constaté la recevabilité de la demande, il retient l’acquisition d’une clause résolutoire et condamne l’occupant à libérer les lieux. Il ordonne également le paiement de sommes dues et fixe une indemnité d’occupation, tout en rejetant une demande de délais de paiement.
La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire légale
Le juge rappelle le principe de force obligatoire des conventions et l’obligation d’assurance pesant sur le locataire. Il applique strictement le formalisme exigeant de la mise en demeure prévu par la loi. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Motifs, Sur la résiliation du bail). Le commandement délivré en l’espèce respectait ces conditions et est resté sans effet. Le juge constate ensuite l’absence de justification de l’assurance à l’audience, ce qui permet de déclarer la clause acquise. Cette application stricte consacre la sécurité juridique et la prévisibilité pour les bailleurs. Elle confirme que le défaut de justification en temps utile, non contredit, vaut défaut d’assurance au sens de la clause.
La sanction du maintien dans les lieux : résiliation et indemnisation
La résiliation du bail n’éteint pas toutes les obligations financières de l’occupant. Le juge procède à la requalification nécessaire des sommes réclamées après la rupture. « celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnités d’occupation mensuelles » (Motifs, Sur la créance du bailleur). Il fixe le montant de cette indemnité au niveau du loyer et charges contractuels. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui voit dans l’occupation sans droit un préjudice certain. « l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux » (Tribunal judiciaire de Paris, le 10 septembre 2024, n°24/01238). Le rejet de la demande de délais de paiement, faute de justification, souligne que les mesures d’apurement des dettes restent soumises à l’appréciation concrète de la situation du débiteur.
Cette décision illustre l’efficacité protectrice du référé pour le bailleur face à un locataire défaillant. Elle rappelle la rigueur procédurale attachée à la clause résolutoire d’assurance et ses effets automatiques lorsque ses conditions sont remplies. La distinction entre loyers et indemnité d’occupation après résiliation assure une réparation intégrale du préjudice sans créer d’enrichissement injustifié. Enfin, le recours à l’exécution provisoire garantit l’effectivité de la décision, malgré la possibilité d’un recours ultérieur.
