Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, statuant en référé le 3 octobre 2025, a examiné une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, un organisme public, sollicitait l’expulsion des locataires et le paiement de sommes dues. Le juge a déclaré la demande recevable et constaté la résiliation du contrat. Il a ordonné l’expulsion et condamné les locataires au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

La régularité procédurale de la demande en constatation

Le respect des formalités préalables à l’assignation est impératif. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des délais de saisine des autorités compétentes. La décision rappelle que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État « au moins deux mois avant l’audience » (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Elle exige aussi la saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. Le juge constate que ces formalités ont été accomplies dans les délais requis, rendant la demande recevable. Cette analyse assure la protection des locataires défavorisés face à une procédure d’expulsion.

La mise en œuvre de la clause résolutoire est strictement encadrée. Le législateur a posé des conditions protectrices pour retarder ses effets. La décision applique le principe selon lequel « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge relève que le commandement est resté sans effet pendant plus de six semaines. La date d’acquisition de la clause est ainsi fixée au terme du délai légal, garantissant un délai de grâce aux locataires.

Les conséquences juridiques de la résiliation constatée

La résiliation entraîne la qualification d’occupant sans titre et la condamnation à une indemnité. Dès la date d’effet de la clause, le contrat est anéanti pour l’avenir. Les anciens locataires perdent tout droit à occuper les lieux. Le juge les qualifie donc d’occupants sans droit ni titre à compter de cette date. Il les condamne en conséquence à une indemnité d’occupation provisionnelle. Cette indemnité est égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective, protégeant le patrimoine du bailleur.

Le juge des référés statue à titre provisoire sur le principal de la créance. Il use de son pouvoir pour accorder une provision lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable. La décision constate le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires. Ceux-ci, absents à l’audience, n’ont apporté aucun élément de contestation. Le juge estime donc que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » (article 835 du code de procédure civile). Il condamne les locataires au paiement d’une somme provisionnelle, assurant une protection immédiate au créancier.

Cette décision illustre l’équilibre recherché entre protection des locataires et droits des bailleurs. Elle rappelle le formalisme contraignant des procédures d’expulsion pour impayés. Le juge veille au strict respect des délais de grâce et des saisines obligatoires. La jurisprudence antérieure confirme cette approche protectrice, comme le rappelle un arrêt précisant que la clause « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Cour d’appel de Paris, le 23 janvier 2024, n°21/00978). Le référé permet une protection patrimoniale efficace du bailleur face à une occupation sans droit.