Tribunal judiciaire de Draguignan, le 23 juillet 2025, n°25/03616

Le Tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé le 23 juillet 2025, a été saisi par une société civile immobilière propriétaire d’un fonds de commerce afin d’obtenir, suite à la défaillance de son locataire, la constatation de la résolution du bail, l’expulsion de ce dernier et l’octroi de diverses condamnations pécuniaires. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. Le juge des référés, après avoir constaté la régularité de la procédure de commandement, a fait droit aux principales demandes de la bailleuse. Cette ordonnance illustre les pouvoirs étendus du juge des référés en matière de baux commerciaux lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, tout en délimitant avec précision le cadre de son intervention, notamment s’agissant du calcul de l’indemnité d’occupation. La décision soulève ainsi la question de savoir comment le juge des référés concilie l’efficacité procédurale offerte par l’article 835 du code de procédure civile avec le respect des règles protectrices spécifiques au bail commercial et le contrôle de l’équité de ses décisions. L’ordonnance retient une application rigoureuse des conditions de la résolution de plein droit (I) tout en exerçant un pouvoir modérateur sur les demandes indemnitaires pour prévenir tout enrichissement sans cause du créancier (II).

I. La constatation en référé de la résolution de plein droit du bail commercial

Le juge des référés a pu ordonner l’expulsion du locataire en constatant la résolution automatique du bail, cette solution reposant sur la réunion cumulative de deux conditions : l’absence de contestation sérieuse de l’obligation et le respect strict des formalités légales protectrices du preneur.

A. L’absence de contestation sérieuse de l’obligation de payer et de libérer les lieux

Le juge des référés fonde son intervention sur l’article 835 du code de procédure civile, qui lui permet d’ordonner l’exécution d’une obligation lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le défaut de paiement des loyers par le locataire est établi par la production du bail et d’un décompte détaillé. Le juge relève ainsi que « l’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail […] et n’est pas sérieusement contestable ». Cette qualification permet de franchir le seuil de l’article 835 et justifie l’octroi d’une provision sur la créance de loyers. Le locataire, en ne constituant pas avocat et en reconnaissant des difficultés de paiement, n’a soulevé aucune défense de nature à créer une contestation sérieuse. L’ordonnance rappelle ainsi la philosophie du référé-provision, conçu comme une procédure rapide lorsque le droit du créancier apparaît manifeste.

B. Le respect des formalités légales de la clause résolutoire en matière commerciale

La spécificité du bail commercial impose le respect de formalités protectrices énoncées à l’article L. 145-41 du code de commerce. Le juge vérifie scrupuleusement leur accomplissement avant de constater la résolution. La clause du bail prévoyait que « à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Le juge constate que « le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 14 janvier 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après ». Cette analyse est essentielle : le juge ne prononce pas la résolution, il en constate la survenance automatique par l’effet combiné de la clause contractuelle et du commandement régulier. L’obligation de quitter les lieux découlant de cette résolution de plein droit, le juge estime qu’elle « n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion ». Cette approche respecte le formalisme protecteur tout en permettant une intervention efficace du juge des référés pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

II. Le pouvoir modérateur du juge des référés sur les demandes indemnitaires

Si le juge accède aux demandes principales, il exerce un contrôle actif sur les demandes pécuniaires accessoires, en limitant l’indemnité d’occupation au montant du loyer et en allouant des frais irrépétibles, afin d’éviter tout déséquilibre entre les parties.

A. La limitation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant

La bailleuse réclamait une indemnité d’occupation calculée sur la base du dernier loyer majoré de 25%. Le juge des référés refuse cette méthode et use de son pouvoir d’appréciation pour prévenir un enrichissement injustifié. Il motive sa décision en énonçant que « compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier ». Il précise que cette question « relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond » et que, saisi en référé, il ne peut l’accueillir qu’à concurrence du préjudice subi. En conséquence, il fixe l’indemnité « égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié ». Cette solution, pragmatique et équitable, aligne l’indemnité d’occupation sur la privation de revenu subie par le bailleur, évitant ainsi une sanction pécuniaire disproportionnée au préjudice réel. Elle rappelle que le juge des référés, bien que statuant dans l’urgence, n’est pas délié de l’exigence de proportionnalité.

B. L’octroi équitable des frais irrépétibles et des dépens

Enfin, le juge complète son office en statuant sur les demandes relatives aux frais de procédure. Il alloue une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, considérant « qu’il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI BRISE MARINE une partie de ses frais de procédure non compris dans les dépens ». Cette condamnation, jointe à celle aux dépens incluant le coût du commandement, vise à indemniser partiellement la bailleuse des frais exposés pour recouvrer son dû et recouvrer la libre disposition de son bien. Elle s’inscrit dans la logique de réparation du préjudice procédural subi du fait de la carence du locataire. Toutefois, le montant fixé (800 euros) demeure mesuré, ce qui témoigne d’un exercice raisonné de ce pouvoir discrétionnaire. Le juge veille ainsi à ce que les frais de recouvrement ne deviennent pas, à leur tour, une charge excessive pour le débiteur défaillant, tout en ne laissant pas peser l’intégralité du coût de la procédure sur le créancier dont le bon droit est établi.