Tribunal judiciaire de Draguignan, le 28 juillet 2025, n°22/04296

Le Tribunal judiciaire de Draguignan, dans un jugement du 28 juillet 2025, a été saisi d’un litige relatif à la vente d’une maison avec piscine. Les acquéreurs, les époux W., assignaient les héritières de la vendeuse, Mme G., décédée, en responsabilité pour réticence dolosive. Ils soutenaient que la vendeuse avait dissimulé des désordres affectant la piscine, notamment une osmose de la coque, et réclamaient l’indemnisation du coût des réparations. Les défenderesses contestaient toute connaissance des vices et invoquaient une clause d’exclusion des garanties. Le tribunal, après une expertise judiciaire confirmant les désordres, a rejeté les demandes des acquéreurs. La question de droit posée est celle des conditions de preuve de la réticence dolosive du vendeur en présence d’une clause d’exclusion des garanties. Le tribunal y répond en exigeant une démonstration rigoureuse de l’élément intentionnel et de la connaissance du vice par le vendeur, déboutant les demandeurs qui n’ont pu rapporter cette preuve. Cette décision invite à analyser l’exigence probatoire pesant sur l’acquéreur (I) avant d’en mesurer la portée au regard des clauses limitatives de garantie (II).

I. L’exigence d’une preuve rigoureuse des éléments constitutifs de la réticence dolosive

Pour caractériser une réticence dolosive, l’acquéreur doit démontrer que le vendeur a sciemment dissimulé un vice qui, s’il avait été connu, aurait empêché la vente ou modifié son prix. Le Tribunal judiciaire de Draguignan applique strictement cette exigence, en soulignant l’insuffisance des éléments produits par les demandeurs quant à la connaissance du vice par la vendeuse et à son intention de le dissimuler.

A. L’absence de preuve de la connaissance du vice par le vendeur

Le tribunal constate d’abord que les acquéreurs ne parviennent pas à établir que les désordres existaient au moment de la vente et étaient connus de la vendeuse. Il relève que l’expert judiciaire, interrogé sur ce point précis, n’a pu apporter de réponse technique probante, se bornant à rapporter les dires des parties. Le jugement note ainsi que « l’expert mentionnait qu’il n’avait pas d’autres constatations techniques à ajouter » concernant la connaissance des désordres par Mme G. Par ailleurs, le tribunal écarte l’attestation produite par un ancien voisin de la vendeuse, considérant qu’elle « caractéris[ait] davantage le litige l’opposant à Madame [V] que les désordres ». Il prend également en compte la situation personnelle de la vendeuse, âgée et en perte d’autonomie, pour estimer qu’elle n’avait pas nécessairement connaissance des désordres techniques de la piscine, d’autant que celle-ci faisait l’objet d’un entretien professionnel régulier. Le tribunal souligne que « Madame [G], eu égard à son état de santé, [n’avait] pas eu connaissance des désordres ».

B. L’absence de démonstration de l’intention dolosive et du caractère déterminant du vice

Au-delà de la simple connaissance, la réticence dolosive suppose une dissimulation intentionnelle. Le tribunal estime que les acquéreurs n’apportent aucun élément permettant d’établir que la vendeuse a sciemment tu l’existence des désordres. Il observe que les époux W. ont visité le bien à plusieurs reprises, accompagnés d’un architecte pour d’autres désordres, et que la piscine était en fonctionnement et entretenue. Le jugement relève que « les acquéreurs ont visité le bien avec soin et se sont adjoint un architecte pour évaluer les désordres affectant le mur ». Enfin, le tribunal estime que les demandeurs ne démontrent pas que les vices étaient d’une nature déterminante. Il juge qu’ils ne parviennent pas à établir « que les vices étaient d’une nature telle qu’ils n’auraient pas contracté, ou auraient contracté un prix moindre, s’ils en avaient eu connaissance ». Cette exigence rappelle que le vice dissimulé doit avoir été un élément essentiel du consentement.

II. La portée de la clause d’exclusion des garanties face à une allégation de dol

La présence dans l’acte de vente d’une clause excluant les garanties des vices apparents et cachés, sauf preuve par l’acquéreur que le vendeur les connaissait, constitue le cadre contractuel du litige. La décision illustre comment une telle clause renforce la charge probatoire pesant sur l’acquéreur et consacre la primauté de l’obligation d’information précontractuelle sur les garanties légales.

A. Le renforcement de la charge de la preuve par la clause contractuelle

La clause stipulait que l’acquéreur prenait le bien « dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés », cette exonération ne s’appliquant pas « s’il était prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Le tribunal rappelle que « la charge de la preuve de la connaissance par le vendeur des vices affectant le bien repose sur l’acquéreur ». En l’espèce, cette clause n’est pas écartée car les acquéreurs n’ont pas réussi à prouver la connaissance du vice par la vendeuse, condition expressément prévue pour son inopposabilité. Le tribunal applique donc strictement la répartition des risques convenue contractuellement.

B. La consécration de la distinction entre obligation de délivrance conforme et obligation précontractuelle d’information

En déboutant les acquéreurs, le tribunal opère une distinction nette entre le manquement à l’obligation de délivrance conforme, visée par les articles 1602 et suivants du Code civil, et la réticence dolosive, qui relève de la formation du consentement. Les désordres, bien que réels, n’ont pas été considérés comme constituant un défaut de conformité au sens de l’obligation de délivrance, car le bien a été remis dans l’état prévu au contrat, lequel incluait la clause d’exclusion. La seule voie ouverte aux acquéreurs était donc celle du dol, nécessitant la preuve d’une dissimulation. En exigeant cette preuve lourde, le jugement protège la sécurité des transactions en ne permettant pas à l’acquéreur de contourner facilement une clause d’exclusion par la simple invocation de désordres postérieurs à la vente. Il rappelle que « les époux [W] ont acquis une maison édifiée dans les années 60, avec piscine réalisée au début des années 2000 en connaissance de cause », soulignant ainsi leur devoir de vigilance.