Tribunal judiciaire de Évreux, le 23 juillet 2025, n°25/00092

Le Tribunal judiciaire d’Évreux, statuant en référé le 23 juillet 2025, a été saisi par une locataire d’un bail commercial afin d’obtenir la mise en conformité électrique des locaux, la suspension du paiement des loyers et une provision. Les bailleurs opposaient une fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, une exception d’incompétence tirée d’une clause compromissoire et contestaient le bien-fondé des demandes au principal. Le juge des référés a rejeté les exceptions soulevées, a enjoint aux bailleurs de réaliser les travaux sous astreinte et a ordonné la suspension du paiement des loyers. Cette ordonnance illustre la force des dispositions d’ordre public en matière de répartition des charges dans le bail commercial et démontre l’efficacité du référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite découlant d’un manquement à l’obligation de délivrance. L’analyse de la décision révèle d’abord la rigueur avec laquelle le juge a écarté les exceptions de procédure soulevées par les bailleurs (I), avant de consacrer une application stricte des obligations légales du bailleur commercial face à un trouble rendant l’exploitation impossible (II).

I. L’écartement des exceptions procédurales : la confirmation des prérogatives du juge des référés

Le juge a d’abord neutralisé les moyens de défense procéduraux avancés par les bailleurs, concernant la qualité à agir de la locataire et la compétence du tribunal au regard d’une clause compromissoire. Sur le premier point, les défendeurs soutenaient que la demanderesse, ayant exploité le fonds de commerce par l’intermédiaire d’une société, avait perdu son intérêt à agir en son nom personnel. Le tribunal rejette cette fin de non-recevoir en relevant que « Mme [N] a signé le contrat de bail en son nom personnel ». Il constate en outre que si un avenant prévoyant une substitution au profit de la société avait été rédigé par les bailleurs, la locataire en avait elle-même fait établir un autre devant notaire dès 2020, resté non signé par les bailleurs « sans s’être opposés jusqu’alors à ce que le fonds de commerce soit exploité par la personne morale ». La situation étant « susceptible d’être régularisée » au sens de l’article 126 du code de procédure civile, et la cause de l’irrecevabilité ayant disparu, le juge estime que la locataire justifie d’un intérêt légitime à agir pour la préservation de ses droits découlant directement du bail qu’elle a signé. Cette analyse pragmatique, centrée sur la réalité des relations contractuelles et le défaut de réaction des bailleurs, permet de ne pas priver la partie lésée d’une action en justice sur un formalisme contestable.

S’agissant de la clause compromissoire insérée dans le bail, les défendeurs soulevaient une exception d’incompétence. Le tribunal rappelle le principe selon lequel « une clause compromissoire n’exclut pas, tant que le tribunal arbitral n’est pas constitué, la faculté de saisir le juge des référés aux fins de mesures provisoires ou conservatoires ». Cette solution, classique, est essentielle pour garantir l’effectivité de la protection juridique en cas d’urgence. En se déclarant compétent, le juge des référés préserve son pouvoir d’intervention pour ordonner des mesures nécessaires à la prévention d’un dommage imminent ou à la cessation d’un trouble illicite, sans que le recours à l’arbitrage ne fasse obstacle à cette protection immédiate. L’ordonnance affirme ainsi l’autonomie procédurale du référé, permettant de traiter l’urgence indépendamment du mode de règlement des litiges au fond.

II. La sanction du manquement du bailleur : la prééminence de l’ordre public sur la convention et l’admission de l’exception d’inexécution

Sur le fond, la décision repose sur une double constatation : l’existence d’un trouble manifestement illicite et la violation par le bailleur de ses obligations légales, nonobstant une clause contractuelle contraire. Le trouble est établi par le procès-verbal de la commission de sécurité, qui a rendu « un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement » en raison d’un « risque majeur d’incendie » lié à des « non conformités majeures de l’installation électrique qui concerne l’ensemble de l’immeuble ». Le juge en déduit qu’« il est avéré avec l’évidence requise en référé que l’exploitation du fonds de commerce de restauration par Mme [N] est rendue impossible ». Cette impossibilité totale de jouissance caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, justifiant une mesure en référé « même en présence d’une contestation sérieuse ».

Le cœur de la décision réside dans l’écrasement de la clause contractuelle par une disposition d’ordre public. Le bail stipulait que le preneur supportait « tous travaux exigés par l’administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité ». Le tribunal écarte cette stipulation en invoquant l’article R. 145-35 du code de commerce, qui dispose que ne peuvent être imputés au locataire « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ». Il précise que ces dispositions, « issues du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, sont d’ordre public » et « applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret ». Dès lors, « aucune contestation sérieuse de l’obligation de délivrance du bailleur ne peut s’articuler sur la clause de répartition des frais d’entretien et réparations insérée dans le bail ». Cette application stricte de la règle impérative permet de réaffirmer la répartition légale des charges, protégeant le locataire commercial contre les tentatives de report contractuel des travaux de mise en conformité.

Conséquence directe de ce manquement, le juge admet l’exception d’inexécution invoquée par la locataire. Sur le fondement des articles 1219 et 1719 du code civil, il « ordonne à compter de la présente ordonnance la suspension du paiement des loyers et charges courants par Mme [N] » et ce, « jusqu’à la réalisation effective des travaux de sécurisation électrique ». La mesure est justifiée par « l’impossibilité totale dans laquelle se trouve à ce jour le preneur de jouir des lieux loués ». En enjoignant parallèlement aux bailleurs de procéder aux travaux sous astreinte, le juge organise une sanction efficace et proportionnée, rétablissant l’équilibre contractuel rompu par la carence du bailleur. En revanche, il rejette la demande de provision, estimant que l’existence du préjudice financier allégué n’est pas suffisamment étayée, ce qui démontre un contrôle exigeant des conditions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.