Tribunal judiciaire de Évreux, le 25 septembre 2025, n°24/00927

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour défaut de paiement. La société bailleresse assigne le locataire après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge examine la recevabilité de l’action et les conditions de la clause résolutoire. Il statue également sur les demandes pécuniaires et l’octroi éventuel de délais de paiement. La décision accueille les demandes principales de la bailleuse et rejette l’octroi de délais au locataire.

La mise en œuvre encadrée de la clause résolutoire

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales préalables à l’action. Il constate que la copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience. La saisine de la commission départementale de conciliation est également intervenue dans les délais requis. Ces vérifications garantissent le strict respect des règles de protection du locataire avant toute action en justice. L’action est donc déclarée recevable, ouvrant la voie à l’examen du fond.

Le cœur de l’analyse concerne l’acquisition des effets de la clause contractuelle. Le juge rappelle le principe légal issu de l’article 24 I de la loi de 1989. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (I. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire). En l’espèce, le commandement délivré en janvier 2024 est resté sans effet. Le juge en déduit que la condition résolutoire est acquise deux mois après, soit le 4 mars 2024. Cette application stricte rejoint la solution d’une cour d’appel qui a jugé que « le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 16 décembre 2019, est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois (…) La condition résolutoire est donc acquise » (Cour d’appel de Paris, le 16 février 2023, n°20/17258). La portée de ce point est essentielle, car elle conditionne la date de résiliation du contrat et le basculement des sommes dues en indemnité d’occupation.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation et le refus des délais

La résiliation du bail entraîne une double condamnation pécuniaire à la charge du locataire. Le juge ordonne d’abord le paiement des arriérés de loyer et charges jusqu’à la date de résiliation. Il condamne ensuite au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à cette date. Cette indemnité est fixée au montant du loyer qui aurait été dû, afin de réparer le préjudice de l’occupation sans titre. Le juge précise que cette condamnation, de nature à réparer le préjudice, rend inutile le prononcé d’une astreinte. Cette solution assure une compensation intégrale pour la bailleuse tout en évitant une sanction cumulative.

Le juge écarte fermement la possibilité d’accorder des délais de paiement au locataire. Il se fonde sur l’article 24 V de la loi de 1989 qui subordonne cet octroi à une situation de régularisation. « Compte tenu de l’absence de règlement de la part de Monsieur [T] [I], malgré des revenus (…) depuis le 01er septembre 2023, aucune reprise du paiement du loyer ne peut être considérée comme réalisée » (III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT). Le locataire n’ayant manifesté aucun effort de paiement après le commandement, le juge estime qu’aucune bonne foi ne peut lui être reconnue. La portée de ce refus est significative, car il entraîne l’expulsion sans sursis et prive le locataire du mécanisme protecteur de suspension de la résiliation. La décision rappelle ainsi que les délais de paiement ne sont pas un droit automatique mais une faveur judiciaire conditionnée.