Tribunal judiciaire de Évry, le 13 juin 2025, n°25/00088

Le Tribunal judiciaire d’Évry, statuant en référé, a rendu une ordonnance contradictoire le 13 juin 2025. Le litige naît d’un bail commercial signé au printemps 2023 et de désordres d’infiltration d’eau affectant le local loué, signalés dès les premières pluies. Une expertise d’assurance a envisagé une origine liée soit à l’étanchéité de la toiture‑terrasse, soit au réseau d’évacuation des eaux pluviales d’un immeuble voisin.

Le preneur a saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise in futurum, la suspension du paiement des loyers et une provision. Le bailleur a contesté sa responsabilité, a sollicité l’extension de la mission d’expertise aux locaux voisins, et a appelé en garantie l’exploitant mitoyen. L’affaire a fait l’objet d’une jonction, l’ensemble des demandes étant débattues contradictoirement à l’audience.

La question posée portait d’abord sur l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile et sur l’étendue utile de la mission. Elle portait ensuite sur les conditions d’une mesure de remise en état ou de suspension des loyers en référé, au regard des articles 835 du code de procédure civile et 1219 du code civil, ainsi que sur l’octroi de provisions en présence de contestations.

Le juge ordonne l’expertise, en l’étendant aux locaux voisins, et fixe une consignation. Il refuse la suspension des loyers et les provisions, faute d’évidence suffisante sur l’empêchement d’exploiter et l’imputabilité des désordres. La solution appelle une double lecture, d’abord sur la mesure d’instruction, puis sur l’office du juge des référés face aux demandes pécuniaires et de suspension.

I. L’expertise in futurum : admission et périmètre

A. Le motif légitime et son contrôle

Le juge rappelle l’économie de l’article 145 et retient un critère de probabilité, sans préjuger du fond. Il énonce que « Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. » La formule est classique. Elle place le seuil de recevabilité au niveau de la vraisemblance, distinct d’une preuve définitive.

Le dossier comportait le bail, une expertise amiable datée, deux constats et des échanges écrits. Le juge y voit des éléments « rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués ». La mesure s’inscrit donc dans la fonction probatoire de l’article 145, qui consiste à préserver et éclairer la preuve avant l’instance au fond, sans trancher la responsabilité. Le contrôle exercé demeure concret, centré sur l’utilité de la mesure au regard d’un litige prévisible.

B. L’extension utile aux locaux voisins

Conformément à l’article 265 du code de procédure civile, le juge délimite la mission et l’adapte aux nécessités du litige. Il vise l’origine des infiltrations, laquelle pourrait provenir d’un immeuble tiers, et valide l’accès aux lieux concernés afin d’éviter une expertise incomplète. La décision retient que la demande d’extension, « apparaissant utile pour éclairer le litige à venir quant à l’origine de désordres », doit être accueillie.

Le périmètre est ainsi calibré pour identifier les causes, apprécier les travaux réparatoires et, le cas échéant, répartir les responsabilités. La convocation contradictoire des intéressés et l’invitation à recourir à la plateforme dématérialisée assurent la loyauté des opérations. L’ordonnance privilégie une instruction efficace, préalable indispensable à tout débat sur la charge finale du sinistre et les suites contractuelles.

II. Suspension des loyers et provisions : exigence de l’évidence en référé

A. La suspension des loyers au prisme des articles 835 et 1219

Le juge précise les critères du référé. Il rappelle que « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. » Il ajoute que « Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. » L’exception d’inexécution suppose, en outre, une inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

L’instruction sommaire révèle des causes incertaines. Un rapport de recherche ulterieur précise qu’« aucun défaut d’étanchéité du toit‑terrasse n’a été constatée », évoquant des infiltrations par une cage d’escalier voisine. Les pièces financières produites ne démontrent ni impropriété des locaux à leur destination, ni lien causal certain entre pertes alléguées et désordres. Le juge en déduit que l’évidence requise fait défaut.

La conséquence est nette et conforme à l’économie du référé. « Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers commerciaux. » La solution s’inscrit dans une approche stricte de l’article 1219 : la suspension des loyers ne se justifie pas en l’absence d’un empêchement objectivé et d’une imputabilité claire au bailleur, spécialement lorsque des causes extérieures restent plausibles.

B. L’encadrement de la provision en présence de contestations sérieuses

Le texte applicable est rappelé dans des termes précis. « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision. » L’ordonnance constate toutefois des incertitudes persistantes sur le principe et le quantum des responsabilités liées aux infiltrations. Le temps de l’expertise s’impose avant toute avance indemnitaire.

Le juge réaffirme la limite institutionnelle du référé. Il souligne qu’« il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les responsabilités en jeu ». Les demandes provisionnelles, principales et reconventionnelles, sont dès lors écartées, en cohérence avec l’étendue de l’instance. L’arbitrage opéré préserve l’équilibre des positions, en attendant l’éclairage technique et un éventuel débat au fond sur les obligations nées du bail.

Cette ordonnance combine une mesure d’instruction proportionnée et un refus maîtrisé des remises en état pécuniaires anticipées. Le choix de renvoyer les parties à l’expertise conditionne, en bonne logique, l’examen des responsabilités et la discussion sur l’exigibilité des loyers, la charge des dépens restant corrélée à l’admission de la mesure sollicitée.