Tribunal judiciaire de Évry, le 25 juin 2025, n°25/00752

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 25 juin 2025. Cette décision intervient dans un litige locatif opposant un bailleur à son locataire, ce dernier étant en défaut de paiement. Le juge a dû trancher plusieurs questions relatives à la dette locative, à l’application d’une clause résolutoire et aux mesures d’accompagnement. La solution retenue constate la résiliation du bail mais en suspend les effets sous conditions, tout en accordant des délais de paiement au locataire pour apurer sa dette.

La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire

Le juge constate tout d’abord la régularité de la procédure de résiliation engagée par le bailleur. Il relève que le bail contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. L’examen des pièces démontre qu’un « commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié » au locataire. Le juge en déduit logiquement que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies » et que « la résiliation du bail est intervenue de plein droit » à la date prévue. Cette analyse rappelle le formalisme strict encadrant l’application des clauses résolutoires en matière de baux d’habitation, visant à protéger le locataire contre une rupture brutale.

Toutefois, la décision opère un rééquilibrage en faveur du locataire par la suspension conditionnelle des effets de cette résiliation. Le juge applique l’article 24, VII, de la loi de 1989, qui permet une suspension « à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Il constate que cette condition est remplie, un paiement étant intervenu avant l’audience. Ainsi, « pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ». Cette suspension constitue une mesure de prévention des expulsions, subordonnée au strict respect d’un échéancier. Elle illustre la volonté du législateur de privilégier le maintien dans les lieux lorsque le locataire fait preuve de bonne foi et de capacités de redressement.

L’articulation entre condamnation au paiement et mesures d’accompagnement

La décision établit avec précision le montant de la créance locative due par le locataire. Le juge procède à un examen critique du décompte produit par le bailleur, en retranchant certains frais. Il motive sa décision en indiquant qu' »en l’absence d’une stipulation contractuelle, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire des frais en cas de rejet du paiement ». Après cette correction, « la créance de la société [bailleur] est établie tant dans son principe que dans son montant ». Le locataire est donc condamné au paiement de l’arriéré, ce qui constitue le fondement juridique nécessaire pour la suite de la décision et pour l’octroi éventuel de délais.

Sur cette base, le juge accorde des délais de paiement au locataire en application de l’article 24, V, de la loi de 1989. Il rappelle les conditions légales : le locataire doit être « en situation de régler sa dette locative » et avoir « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Le juge vérifie que ces conditions sont remplies, notant que le locataire « est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en supplément une somme mensuelle ». Il fixe donc un échéancier sur trente-six mois. Cette approche est conforme à la jurisprudence récente, comme le montre une décision qui souligne également que le juge peut accorder des délais « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant » (Tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, n°25/00775). La décision commentée en précise les conséquences en cas de manquement.

Le dispositif de la décision crée en effet un mécanisme incitatif et sécurisant pour les deux parties. La suspension de la résiliation et les délais de paiement sont strictement conditionnés. Le juge détaille les effets d’un éventuel défaut de paiement : déchéance des délais, exigibilité immédiate du reliquat de dette, et exécution de l’expulsion. Inversement, « si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ». Ce dispositif complet assure une sécurité juridique au bailleur tout en offrant au locataire une ultime chance de se maintenir dans les lieux, incarnant la fonction sociale du juge des contentieux de la protection.