Tribunal judiciaire de Évry, le 3 juillet 2025, n°24/01622

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, a rendu une décision complète le 3 juillet 2025. Le bailleur demandait le paiement d’un arriéré locatif, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et diverses condamnations pécuniaires. Le locataire sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le juge a accueilli les principales demandes du bailleur tout en rejetant la demande de délais et celle concernant le dépôt de garantie.

L’octroi de délais de paiement : une condition stricte

Le rejet de la demande de délais de paiement illustre l’interprétation rigoureuse des conditions légales. Le texte exige que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge constate que cette condition n’est pas remplie en l’espèce, car « le paiement du loyer courant n’est pas repris avant l’audience, le dernier paiement [du locataire] remontant au 24 avril 2024 ». Cette exigence est appréciée de manière objective, sans considération pour la bonne foi ou les difficultés personnelles du débiteur. La jurisprudence est constante sur ce point, comme le rappelle un tribunal en indiquant que « faute pour lui de reprendre le paiement des échéances courantes, sa dette de loyer augmente chaque mois » (Tribunal judiciaire de Caen, le 7 janvier 2026, n°25/00029). La portée de cette condition est donc absolue et son non-respect entraîne le rejet de la demande, indépendamment de la proposition d’échelonnement.

La résiliation de plein droit et ses conséquences immédiates

La mise en œuvre de la clause résolutoire contractuelle démontre l’efficacité de ce mécanisme lorsqu’il est régularisé. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement après commandement infructueux. Le juge constate la régularité de la procédure, avec un commandement signifié le 9 février 2024 pour un montant partiellement impayé. Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024 » et que « la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date ». Cette constatation a une valeur déclarative et produit des effets immédiats. Elle transforme le locataire en « occupant sans droit ni titre », justifiant la condamnation à une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer. Le juge précise que cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux, garantissant ainsi la réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur.

La distinction des régimes indemnitaires et la gestion du dépôt de garantie

La décision opère une distinction nette entre la dette locative et l’indemnité d’occupation, tout en clarifiant le sort du dépôt de garantie. L’arriéré locatif est condamné jusqu’à la date de résiliation, puis l’indemnité d’occupation prend le relais. Le juge rappelle le principe selon lequel « l’indemnité d’occupation mensuelle [est] égale au montant du loyer indexé et des charges ». Concernant le dépôt de garantie, la demande du bailleur est rejetée au motif que sa restitution, déduction faite des sommes dues, s’apprécie au départ des lieux. Le juge souligne que « les sommes pouvant être retenues sur celui-ci sont évaluées au moment du départ de l’occupant ». Cette solution préserve la fonction de garantie du dépôt pour les dettes ultimes et évite une exécution anticipée qui priverait le locataire d’une possibilité de discussion. Elle assure une application stricte du cadre légal protecteur, même à l’encontre du créancier.