Le tribunal judiciaire d’Evry, statuant le 9 octobre 2025, a examiné une action en recouvrement de charges de copropriété. Le syndicat poursuivait deux indivisaires pour le paiement de sommes impayées et divers frais. Les défendeurs, déjà condamnés antérieurement, ne comparaissaient pas. La juridiction a dû trancher sur l’exigibilité des charges, le régime de la dette et la réparation d’un préjudice distinct. Elle a accueilli la demande principale mais en rejetant partiellement les frais de recouvrement réclamés.
Le régime de la dette indivise entre copropriétaires
Le principe d’une obligation conjointe et non solidaire. Le tribunal rappelle le droit commun de l’indivision en matière de charges. La solidarité ne se présume pas et nécessite une stipulation expresse. « à moins qu’il n’existe une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, les indivisaires sont tenus conjointement et non solidairement du paiement des charges » (Motifs). Ce principe est conforme à une jurisprudence récente qui précise cette règle. « Par conséquent, à défaut de stipulation du règlement de copropriété instaurant une solidarité entre les copropriétaires indivis pour le paiement des charges de copropriété, chacun des indivisaires n’est tenu à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à hauteur de sa quote-part de droits indivis » (Tribunal judiciaire de Metz, le 13 novembre 2025, n°25/01911). La charge de la preuve de la solidarité incombe donc au syndicat demandeur.
La conséquence pratique d’une absence de production du règlement. En l’espèce, le syndicat n’a pas produit le règlement de copropriété. Le tribunal ne peut donc constater l’existence d’une clause de solidarité. Il écarte également l’application de la solidarité légale du logement familial. Il en déduit le régime applicable aux défendeurs. « En conséquence, [les défendeurs] seront tenus conjointement au paiement de ces sommes à proportion des droits de chacun d’eux dans l’indivision » (Motifs). Cette solution protège les indivisaires contre une obligation excessive non contractée.
La sanction d’un comportement fautif et le recouvrement des frais
L’indemnisation d’un préjudice distinct lié à la mauvaise foi. Le tribunal retient la responsabilité des copropriétaires pour un préjudice autonome. Il s’appuie sur l’antériorité d’une condamnation pour des impayés similaires. Le défaut de paiement persistant sans justification perturbe le fonctionnement de la copropriété. Ce comportement constitue une faute engageant la responsabilité extracontractuelle. « En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, [les défendeurs] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat un préjudice distinct » (Motifs). Pour ce préjudice, la solidarité est retenue entre les coauteurs du dommage.
La distinction rigoureuse entre frais de recouvrement et dépens. La juridiction opère un contrôle strict des frais réclamés par le syndicat. Elle rappelle que certains frais, comme la sommation de payer, sont des frais nécessaires. En revanche, elle exclut les honoraires liés à des actes d’administration courante. Ces derniers relèvent des fonctions normales du syndic et ne sont pas remboursables. Le tribunal vérifie aussi la justification matérielle de chaque frais allégué. L’absence de justificatif pour une inscription hypothécaire entraîne son rejet. Cette analyse limite les frais mis à la charge des débiteurs aux seuls déboursés effectifs et justifiés.
Cette décision rappelle avec fermeté les obligations financières des copropriétaires indivis. Elle affirme le principe de la responsabilité conjointe à la quote-part en l’absence de solidarité conventionnelle. La solution évite ainsi d’imposer une obligation excessive non voulue. Par ailleurs, le juge sanctionne sévèrement les comportements répétés de mauvaise foi. Il admet l’indemnisation d’un préjudice moral distinct du retard de paiement. Enfin, le contrôle méticuleux des frais de recouvrement protège le débiteur contre des demandes abusives. Cette jurisprudence équilibre donc les intérêts du syndicat créancier et ceux des copropriétaires débiteurs.
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