Par un jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 19 juin 2025, rendu selon la procédure accélérée au fond, un contentieux de charges de copropriété a été tranché. Une copropriétaire n’a pas réglé des appels de fonds et des provisions votées par l’assemblée. Le syndicat, après mise en demeure, a sollicité la déchéance du terme, le paiement des sommes échues et à échoir, des dommages-intérêts, ainsi que l’indemnité de l’article 700.
L’assignation a été délivrée le 16 avril 2025 par procès-verbal à étude, avec mention des diligences des articles 655 à 659 du code de procédure civile. Le défendeur n’a pas comparu à l’audience du 7 mai 2025. Le juge rappelle que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Il constate encore qu’« un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience ».
Le syndicat a demandé la condamnation au paiement des arriérés arrêtés au 3 avril 2025, des provisions de l’exercice 2025 à échoir, l’intérêt légal courant de la mise en demeure, des dommages-intérêts pour résistance, et une indemnité de procédure. Le défendeur n’a présenté aucune observation. La question de droit portait sur les conditions de l’exigibilité anticipée des provisions non échues prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, leur mise en œuvre dans le cadre de la procédure accélérée au fond, et l’articulation avec l’indemnisation du retard fondée sur l’article 1231-6 du code civil. Le tribunal fait droit aux demandes principales et accorde une indemnisation réduite au titre du préjudice distinct, retenant que « le préjudice ainsi caractérisé justifie une somme de 400 € ».
I. Les conditions de l’exigibilité anticipée rigoureusement caractérisées
A. La défaillance du copropriétaire et l’efficacité de la mise en demeure
Le juge vérifie d’abord l’exigibilité des provisions et le défaut de paiement. Il relève que « selon le décompte pièce 7, à la date du 14 janvier 2025, au moins une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 du budget prévisionnel 2025 n’avait pas été versée à sa date d’exigibilité ». Cette donnée factuelle est déterminante, car l’article 19-2 exige le défaut d’au moins une provision échue.
La mise en demeure du 14 janvier 2025 a été notifiée en recommandé et est revenue « pli avisé et non réclamé ». Le juge constate qu’« à la suite de la mise en demeure du 14 janvier 2025 aucun versement n’est intervenu ». Il en déduit que « la mise en demeure est donc restée infructueuse passé un délai de trente jours ». Ce constat satisfait la condition temporelle de l’article 19-2, qui subordonne l’exigibilité anticipée à l’inertie persistante du débiteur dans le mois suivant l’interpellation.
L’absence du défendeur n’a pas dispensé de ce contrôle. Le tribunal rappelle le cadre de l’article 472 du code de procédure civile et statue au fond en vérifiant la régularité et le bien-fondé. Cette rigueur procédurale renforce la solidité de la décision, qui n’est pas rendue par défaut de manière automatique, mais à l’issue d’une appréciation complète de la preuve.
B. L’approbation des comptes et le champ de l’exigibilité anticipée
La juridiction vérifie ensuite les conditions objectives liées à la vie de la copropriété. Elle retient qu’« il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat. Ils ont également voté le budget prévisionnel 2025 ». Cette étape est essentielle, car l’article 19-2 vise expressément les provisions dues au titre des articles 14-1 et 14-2, lesquelles s’adossent aux budgets et aux décisions d’assemblée.
Le motif légal appliqué est rappelé dans les termes mêmes de la loi : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision […] et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles ». Le tribunal précise encore, en forme d’application au cas d’espèce, que « le syndicat peut invoquer sur le fondement de l’article 19-2 l’exigibilité anticipée des derniers appels provisionnels de l’exercice 2025 en cours, ayant réclamé en vain le paiement du premier appel de cet exercice ».
Ayant réuni ces conditions cumulatives, la juridiction estime que « sont donc bien fondées les prétentions du syndicat tant en ce qui concerne l’arriéré […] qu’en ce qui concerne le paiement des charges non encore échues au titre de l’exercice en cours ». La solution emporte la condamnation au paiement des sommes échues et à échoir, conformément à la lettre de la loi. Reste à apprécier la valeur de cette solution et sa portée pratique.
II. La valeur mesurée de la solution et sa portée pour la gestion collective
A. Une protection cohérente de l’intérêt collectif et une célérité maîtrisée
La décision concilie l’efficacité de recouvrement et le respect des droits procéduraux. Le recours à la procédure accélérée au fond permet une réponse prompte aux difficultés de trésorerie, fréquentes en copropriété. Le cadre légal désigne la compétence du président pour apprécier les conditions légales et condamner au paiement des sommes devenues exigibles. La motivation, structurée autour des pièces et des décisions d’assemblée, répond aux exigences de contrôle.
Le juge maintient l’effectivité du titre en rappelant que « il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit ». Dans un contexte de charges récurrentes et de besoins de trésorerie, cette exécution immédiate renforce la protection de l’intérêt commun sans excès rhétorique. Elle s’appuie sur une vérification complète des prérequis légaux, confirmée par la mention qu’« un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience ».
Cette orientation s’inscrit dans le droit positif. Elle traduit la finalité de l’article 19-2 : prévenir l’extension de l’impayé en autorisant l’exigibilité anticipée lorsque la défaillance est établie, les comptes approuvés, et la mise en demeure demeurée vaine. La solution reste proportionnée en ce qu’elle circonscrit l’exigibilité au seul exercice en cours et aux sommes appelées.
B. Une indemnisation encadrée et la juste articulation avec l’intérêt moratoire
Le tribunal rappelle le régime des retards de paiement. Il énonce qu’« aux termes des dispositions de l’article 1231–6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ». Cette base limite l’indemnisation automatique au seul intérêt moratoire, sauf preuve d’un préjudice distinct.
La juridiction relève un préjudice autonome, lié aux « difficultés de gestion » et aux avances de trésorerie imposées à la collectivité. Elle en déduit que « le préjudice ainsi caractérisé justifie une somme de 400 € ». Cette somme, inférieure à la demande, manifeste une appréciation réaliste de la gravité du comportement et de ses effets. L’allocation de l’indemnité de procédure complète utilement la réparation des frais irrépétibles engagés.
La décision opère ainsi une articulation équilibrée entre l’intérêt moratoire, de plein droit après mise en demeure, et les dommages-intérêts complémentaires, strictement conditionnés par la preuve d’un préjudice indépendant. L’économie d’ensemble demeure mesurée, fidèle au texte et attentive aux charges supportées par la communauté des copropriétaires.
En définitive, la motivation s’adosse à la lettre de l’article 19-2 et vérifie sa mise en œuvre avec précision. La conclusion tirée, « il y a lieu de faire droit à la demande principale, selon détail précisé au dispositif », repose sur des éléments probants et sur une juste appréciation des accessoires de la condamnation. L’arrêt confirme la vocation corrective de l’exigibilité anticipée, sans excéder ce que commande la protection de l’intérêt collectif.
