Tribunal judiciaire de Grasse, le 20 juin 2025, n°22/01871

Par un jugement du tribunal judiciaire de Grasse, 20 juin 2025, pôle civil construction, le juge tranche un conflit de voisinage en copropriété. L’enjeu réside dans la qualification d’une façade du bloc A, la détermination de son régime (commun, privatif, mitoyen ou indivis) et les responsabilités qui en découlent.

Deux ensembles contigus sont concernés. La façade du bloc A, en maçonnerie de pierre recouverte d’enduit, se délite par vétusté et défaut d’entretien. Un syndicat voisin se plaint de chutes supposées et invoque un danger sur un parking, non objectivé par l’expert, lequel constate un enduit non adhérent menacé de chute.

La procédure a connu une ordonnance de référé avec expertise, confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 février 2022 pour l’essentiel, puis une instance au fond. Entre-temps, les propriétaires du lot 13 ont cédé le bien à une commune, laquelle a purgé la façade selon les préconisations expertales.

Le demandeur réclame des dommages-intérêts et la négation de toute mitoyenneté. Le syndicat défendeur soutient que l’entretien de la façade relève exclusivement du propriétaire du bloc A. Les anciens propriétaires forment une demande reconventionnelle importante pour moins-value et préjudices divers.

La question centrale porte, d’abord, sur l’application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle suppose que le dommage ait son origine dans une partie commune. Ensuite, sur la qualification du mur, au regard du règlement de copropriété et d’anciens plans, au besoin en combinant mitoyenneté et indivision. La solution retient la nature privative de la façade du bloc A au regard du règlement, écarte la responsabilité objective du syndicat au titre de l’article 14, mais constate une mitoyenneté originelle devenue indivision après disparition de la contiguïté, impliquant un entretien partagé. Le juge opère un partage de responsabilités par moitié, tout en rejetant les demandes indemnitaires faute de preuve suffisante du préjudice.

I – Qualification de la façade et régime de responsabilité

A – Règlement de copropriété et rejet d’un syndicat secondaire implicite

Le tribunal traite d’abord la thèse d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire qui isolerait le bloc B, l’autre bloc ne comprenant qu’un lot. Il rappelle sans détour: « Or, il est de droit que l’existence d’un syndicat secondaire ne peut être implicite. » La création d’un syndicat secondaire exige un titre clair ou une assemblée spéciale; à défaut, la structure prétorienne ne saurait prospérer.

Il examine ensuite l’article 1 du règlement de 1953, difficilement lisible mais déterminant. Y figurent, d’une part, les choses communes « indivisément à l’ensemble » (sol et seules mitoyennetés internes) et, d’autre part, les choses communes « divisément à chaque bloc » comprenant notamment « fondations, gros murs, […] façades ». La motivation est nette: « La seule lecture de l’article 1 du règlement de copropriété suffit à se convaincre que les murs de façade ne sont pas des parties communes à l’ensemble des copropriétaires et de la nature privative du mur de façade litigieux du bloc A. » Cette qualification ferme logiquement la voie de l’article 14, qui suppose l’origine du dommage dans une partie commune. Le juge souligne d’ailleurs l’exacte méthode: « Cette question est en effet un préalable à la mobilisation de la responsabilité de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. »

B – Mitoyenneté initiale et substitution de l’indivision

La seconde étape discute le statut réel du mur au regard d’anciens plans. Le plan de 1947 désigne la séparation « AB » comme mitoyenne; celui de 1953 n’y contredit pas, le hangar subsistant encore et les limites étant tracées à main levée. Le tribunal applique la règle probatoire classique: « Les mentions des actes les plus anciens et communs aux parties à la revendication immobilière doivent prévaloir sur celles de leurs titres postérieurs qui ne peuvent modifier unilatéralement le régime juridique instauré précédemment. » Il en déduit sobrement: « Il s’en infère l’existence d’une mitoyenneté depuis 1947, maintenue au-delà de 1953. »

La disparition du bâtiment contigu a toutefois un effet transformatif. Le juge énonce un attendu de principe limpide: « la mitoyenneté supposant l’existence de deux immeubles contigus, lorsque l’un d’eux disparaît, si les effets attachés par la loi à la mitoyenneté cessent, ils laissent néanmoins subsister ceux résultant de l’indivision. » Le régime bascule ainsi vers l’indivision ordinaire, avec l’économie propre de l’article 815-2 du code civil, ce que la décision rappelle utilement: « Dès lors, sauf convention contraire, chaque indivisaire contribue à la dépense de conservation à proportion de ses droits dans l’indivision. » La conséquence fonctionnelle est décisive pour la suite: chacun doit entretenir et supporter les dépenses de conservation, par moitié en l’espèce.

II – Conséquences indemnitaires et portée

A – Partage de responsabilité et inopérance de l’article 14

L’analyse de responsabilité se dédouble, conformément à la qualification retenue. L’article 14 est inapplicable au syndicat dès lors que la façade n’est pas une partie commune à l’ensemble. En revanche, l’article 1240 fonde la mise en cause des propriétaires gardiens pour défaut d’entretien ayant aggravé la vétusté, sans chasser la contribution de l’autre indivisaire. Le juge rappelle le cadre conditionnel général: « La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant. »

Le tribunal relève par ailleurs que le voisin a limité abusivement l’exercice d’une servitude d’accès pendant une période notable. Cette faute ne justifie toutefois aucune exonération supplémentaire, faute de lien causal établi avec l’inexécution des travaux promis dans un délai déterminé. L’équilibre est alors recherché par la voie de l’indivision: chacun a manqué à l’exigence d’entretien du mur indivis; un partage par moitié s’impose, sans étendre mécaniquement cette clé au volet indemnitaire, soumis à la preuve du dommage.

B – Exigence probatoire du préjudice et enseignements pratiques

Le poste indemnitaire repose sur la matérialité des atteintes et leur évaluation démontrée. L’expertise, minutieuse, n’a constaté ni chute de gros éléments ni danger avéré. Le rapport est explicite sur la structure: « L’expert a également objectivé que la maçonnerie de pierres était en bon état. » L’enduit décollé crée une nuisance et requiert une purge, mais ne suffit pas à établir un dommage indemnisable pour le voisin en l’absence de preuves de fermeture effective, de dépenses spécifiques, ou de pertes objectivées.

La décision prend soin d’écarter toute assimilation d’allégations à la preuve. L’insuffisance de la quantification est relevée avec précision: « Le quantum important de 10.000 euros est avancé sans aucune explication quant aux modalités de son évaluation. » De même, la demande reconventionnelle pour moins-value se heurte à la carence probatoire d’un avis de valeur contemporain et à l’absence de lien causal direct avec une faute établie. Enfin, l’exercice de l’action n’est pas fautif en lui-même: « L’exercice du droit d’action en justice du demandeur ne peut dans ces conditions être constitutif d’un abus et donc d’une faute. » Le juge n’accorde donc pas de réparation, ni au demandeur principal, ni aux défendeurs reconvenants, au-delà d’une allocation d’article 700 mesurée au profit du syndicat mis hors de cause au titre de l’article 14.

Ainsi s’affirme une ligne méthodique en contentieux de copropriété et de voisinage. La décision articule clairement titre de propriété, régime de parties communes, vestige de mitoyenneté et indivision de substitution. Elle réaffirme l’intransigeance probatoire en matière de responsabilité délictuelle, tout en ménageant un équilibre réaliste par le partage de responsabilités, cohérent avec l’économie de l’indivision.