Le tribunal judiciaire de Grasse, dans un jugement du 5 janvier 2026, s’est prononcé sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour des infiltrations. Une société civile immobilière, propriétaire d’un appartement loué, subissait deux dégâts des eaux depuis 2019. Après une ordonnance de référé condamnant le syndicat à des travaux et à une provision, la demanderesse a saisi le juge du fond pour obtenir la réparation intégrale de son préjudice locatif. La question centrale était de déterminer l’étendue de la responsabilité du syndicat et la période d’indemnisation. Le tribunal a partiellement fait droit à la demande en limitant le préjudice à treize mois et en appliquant un taux de perte de chance.
I. La consécration d’une responsabilité de plein droit limitée aux sinistres initiaux
A. L’engagement automatique de la responsabilité du syndicat
Le tribunal rappelle que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité objective du syndicat des copropriétaires. Cette responsabilité est engagée dès lors qu’un dommage trouve son origine dans une partie commune, sans qu’aucune faute ne soit nécessaire. En l’espèce, l’étanchéité de la terrasse et le conduit de cheminée, parties communes non contestées, sont à l’origine des deux premiers sinistres. Le juge affirme que « la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires 114 RUE D’ANTIBES, s’agissant des sinistres 1 et 2, est parfaitement établie » (Motifs, p. 8). Cette solution confirme la nature automatique de la responsabilité, le syndicat ne pouvant s’exonérer en démontrant l’absence de faute.
B. L’exclusion du troisième sinistre faute de démonstration
Pour le troisième sinistre, apparu postérieurement et lié à des fixations de volets et des fissures, le tribunal écarte la responsabilité. Il constate que la demanderesse n’établit pas le lien entre ce nouveau désordre et la faute ou la partie commune invoquée. Le juge précise que « la demanderesse profite de ce 3ème sinistre pour étendre son préjudice de jouissance, sans établir ni démontrer la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans leur survenance » (Motifs, p. 9). Cette décision souligne la nécessité pour la victime de prouver le lien de causalité entre chaque sinistre et le préjudice allégué, sous peine de voir sa demande rejetée.
II. Une indemnisation limitée par la perte de chance et l’absence de preuve technique
A. La fixation d’un préjudice locatif réduit dans le temps
Le tribunal refuse de faire courir le préjudice locatif du départ de la locataire en mars 2019, faute de lien avec les désordres. Il fixe le point de départ à janvier 2020, date de la déclaration de sinistre, et le terme au 26 janvier 2021 pour le désordre 1. Pour le désordre 2, le préjudice cesse au 8 juillet 2020, date des réparations. Le juge estime que la persistance des désordres au-delà n’est pas établie techniquement, regrettant « l’absence d’indications précises portant sur le contenu des travaux à réaliser » (Motifs, p. 11). Cette approche rappelle que la réparation intégrale exige une preuve certaine de l’étendue et de la durée du dommage.
B. L’application d’un coefficient de perte de chance modulé
Le tribunal qualifie le préjudice de perte de chance de louer le bien, et non de perte de loyer certaine. Il applique un taux de 80 % jusqu’au 8 juillet 2020, puis de 40 % jusqu’au 26 janvier 2021, aboutissant à une indemnité de 10 140 euros. Cette modulation traduit l’incertitude sur la possibilité effective de relouer l’appartement pendant les travaux. En limitant la somme et en refusant toute indemnisation mensuelle future, le juge souligne la valeur probatoire insuffisante des pièces fournies par la demanderesse. Cette solution rappelle que la perte de chance ne saurait équivaloir à une réparation intégrale et automatique du préjudice allégué.
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
