Le tribunal judiciaire, statuant le 13 mars 2026, a été saisi par un syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de charges impayées par un copropriétaire. Après une procédure accélérée au fond, la juridiction a accueilli la demande principale tout en rejetant une demande accessoire de dommages-intérêts. La décision précise les conditions de l’exigibilité des provisions et opère un partage net entre les créances de copropriété et les frais de procédure.
L’exigibilité des charges constatée
La décision rappelle le fondement légal de l’obligation de participer aux charges. « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » (Motifs de la décision). Cette obligation devient une dette certaine après l’approbation des comptes par l’assemblée générale sans recours dans le délai légal. Le juge vérifie ainsi la régularité de la procédure interne ayant conduit à la créance. La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir la sécurité juridique des appels de fonds. La jurisprudence confirme que l’approbation des comptes rend les sommes dues exigibles. « Aux termes des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles » (Cour d’appel, le 28 janvier 2026, n°23/11790). La solution adoptée renforce donc l’autorité des décisions d’assemblée générale régulièrement adoptées.
Le régime distinct des frais accessoires
Le jugement opère une distinction cruciale entre les charges de copropriété et les frais de recouvrement contentieux. Il déduit du décompte initial « la somme de 786,05€ correspondant à des frais de mise en demeure, de contentieux et de suivi » (Motifs de la décision). Le tribunal estime que ces frais, indemnisés par d’autres voies légales, relèvent d’un régime juridique séparé. Cette dissociation protège la nature objective des charges communes. Elle évite leur confusion avec des frais liés à l’inexécution contractuelle d’un seul copropriétaire. La valeur de cette distinction réside dans la clarté du compte de copropriété. Par ailleurs, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive est rejetée. Le syndicat « ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi » (Motifs de la décision), ne remplit pas les conditions légales. Le juge applique strictement l’article 1231-6 du code civil, limitant l’indemnisation au seul retard. La portée est significative car elle cantonne les sanctions au cadre prévu par la loi.
